임대사업자 대출 RTI 재적용…빌라·다세대까지 칼대는 정부

금융위, 전 금융권 기업여신 임원 소집…임대사업자 대출 만기연장 절차 점검

RTI 1.5배 기준 만기에도 적용되나…3~5년 일시상환 구조가 쟁점

임대주택 80%가 비아파트…전세의 월세 전환·임대료 인상 우려

이재명 대통령이 19일 청와대에서 열린 수석보좌관회의에서 발언하고 있다. ⓒ뉴시스

이재명 대통령이 설 연휴 직전 ‘다주택자 대출 연장 혜택’을 공개 비판한 이후 금융당국이 주거용 임대사업자 대출의 만기연장 심사를 강화하는 방안을 검토하고 있다.

만기 연장 시 임대소득 대비 이자상환비율(RTI)을 적용하는 방안이 거론되는 가운데, 임대사업자가 보유한 주택의 상당수가 빌라·다세대 등 비아파트라는 점에서 전월세 시장이 직접적인 영향을 받을 수 있다는 우려가 나온다.

20일 금융권에 따르면 금융위원회는 전날 은행권·상호금융권 등 전 금융권 기업여신 담당 임원들을 소집해 임대사업자 대출의 상환 구조와 만기연장 절차를 점검한다.

설 연휴 직전 긴급점검회의에 이어 다시 관련 회의를 여는 것으로, 다주택자 대출 문제를 임대사업자 대출 영역으로 구체화하는 흐름으로 해석된다.

앞서 이재명 대통령은 지난 13일 X(옛 트위터)를 통해 “양도세까지 깎아주며 수년간 기회를 줬는데도 다주택을 해소하지 않고 버틴 다주택자들에게 대출 만기가 됐는데도 연장 혜택을 주는 것이 공정하겠느냐”고 지적했다.

금융권 안팎에서는 대통령이 언급한 ‘연장 혜택’의 핵심을 임대사업자 대출로 보고 있다.

개인 명의 주담대는 30~40년 장기 분할상환 구조여서 만기 연장 개념이 크지 않지만, 임대사업자 대출은 3~5년 만기 일시상환 후 1년 단위로 연장하는 구조가 일반적이기 때문이다.

지난해 말 기준 은행권 부동산 임대업 대출 잔액은 약 157조원이며, 이 가운데 상가·오피스 등을 제외한 주거용 임대사업자 대출은 약 13조9000억원 규모다.

신규 임대사업자 대출은 ‘9·7 대책’ 이후 사실상 중단됐지만, 기존 대출은 만기 연장을 통해 상당 부분 유지돼 왔다. 이에 따라 연장 심사 기준을 강화하는 방안이 검토되는 것으로 보인다.

이 대통령의 발언 당일, 금융위는 다주택자에 대한 대출 만기연장을 재점검하겠다며 전 금융권 긴급점검회의를 개최한 바 있다.

신진창 금융위 사무처장은 지난 13일 회의에서 “현재 수도권·규제지역 내 다주택자에 대한 주담대(6·27대책)와 주택 신규 건설과 무관한 매입 임대사업자(9·7대책)에 대한 대출은 전면 금지되어 있으나, 과거에는 이러한 대출들이 상당 부분 허용돼 있었다”고 평가했다.

그러면서 “금융회사들이 관련 대출의 적절성에 대한 면밀한 심사 없이 관행적으로 대출 만기를 연장해 주었던 것은 아닌지 철저히 점검하고 개선방안을 마련해 나가야 한다”고 강조했다.

이재명 대통령이 지난 13일 X(옛 트위터)를 통해 “양도세까지 깎아주며 수년간 기회를 줬는데도 다주택을 해소하지 않고 버틴 다주택자들에게 대출 만기가 됐는데도 연장 혜택을 주는 것이 공정하겠느냐”고 지적했다.ⓒ이재명 대통령 X(옛 트위터)

쟁점은 만기 연장 시 RTI를 재적용할지 여부다. RTI는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 비율로, 2018년 3월 은행권에 도입됐다.

규제지역은 1.5배, 비규제지역은 1.25배 이상이어야 신규 대출이 가능하다. 도입 취지는 임대소득으로 이자를 감당하기 어려운 과도한 레버리지 투자를 차단하기 위한 것이었다.

RTI가 만기연장에도 동일하게 적용될 경우 금리 상승이나 공실 등으로 임대소득이 감소한 차주는 연장이 어려워질 수 있다.

상환 압박은 매물 출회로 이어질 수 있지만, 동시에 임대료 인상이나 전세의 월세 전환 등으로 부담이 세입자에게 전가될 가능성도 제기된다.

특히 서울의 경우 임대주택 중 아파트 비중은 20%에 못 미치고, 상당수가 다세대·다가구 등 비아파트로 구성돼 있다.

매매 실수요보다 전월세 수요가 중심인 구조라는 점에서, 규제 강화가 아파트 가격 안정으로 직결될지에 대해서는 의견이 엇갈린다.

금융권 관계자는 “임대사업자 대출 대부분이 아파트가 아니라 빌라·다세대”라며 “아파트 가격을 겨냥한 정책이라면 핀셋 접근이 필요하겠지만, 비아파트까지 포괄하면 전월세 시장에 단기 충격이 발생할 수 있다”고 말했다.

이어 “취지는 이해하지만 세입자 보호와 시장 연착륙 방안이 병행되지 않으면 부담이 임차인에게 전가될 가능성도 배제할 수 없다”고 덧붙였다.