“재건축 사업성 낮아”…동부이촌동 아파트, 리모델링 하는 이유

동부이촌동 아파트 단지. 높은 용적률로 리모델링을 추진 중인 동부이촌동 아파트 단지 내에서 재건축 요구 움직임이 나오고 있지만 사업 방향을 선회하기는 어려울 것으로 보인다.ⓒ데일리안 임정희 기자

높은 용적률로 리모델링을 추진 중인 동부이촌동 아파트 단지 내에서 재건축 요구 움직임이 나오고 있지만 사업 방향을 선회하기는 어려울 것으로 보인다.

18일 이촌한가람·한강대우·이촌우성 등이 참여하는 이촌1동재건축추진협의회에 따르면 오는 26일 스타 조합장으로 불리는 한형기 전 아크로리버파크 조합장이 동부이촌동 아파트 단지들을 대상으로 리모델링과 재건축 사업성을 비교하는 설명회 개최한다.

이를 바라보는 기존 리모델링 추진 조합들의 심기는 불편하다. 현재 동부이촌동은 상당수가 리모델링 사업을 추진 중이다.

이촌현대(이촌르엘)는 롯데건설이 공사가 이미 진행 중이고 이촌한가람과 이촌강촌, 이촌우성, 이촌코오롱은 조합을 설립한 뒤 각각 GS건설·현대엔지니어링 컨소, 현대건설, SK에코플랜트, 삼성물산 등이 시공사로 선정돼 사업을 추진 중인 상태다.

다만 최근 재건축 요구가 나오고 있는 것은 지난달 26일 서울시가 고시한 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획’ 때문이다.

현재 동부이촌동 단지의 용적률은 ▲한가람 358% ▲강촌 339% ▲우성 332% ▲코오롱 317% 등으로 제3종일반주거지역 법정용적률 상한 300%를 넘는데, 기본계획에는 이 현황용적률을 허용용적률로 인정하고 종상향(준주거지역) 하는 등의 내용이 담겼다.

그러나 리모델링 추진 조합에서는 기본계획에 따르더라도 사업성을 확보하기 어렵다고 보고 있다.

예컨대 한가람아파트의 경우 허용용적률 358%를 인정받을 수 있더라도 준주거지역으로 종상향에 따른 최대 용적률은 500%가 아닌 현황용적률의 125%까지인 448% 수준이라는 설명이다.

이는 밀도관리 및 사업실현성 등을 고려해 최대 용적률을 현황용적률로 125%로 제한한 결과다. 여기에 공공기여 등을 하게 되면 리모델링보다 사업성이 떨어질 수밖에 없다.

차주환 이촌한가람아파트 리모델링 조합장은 “기본계획에 따라 재건축을 하게 되면 일반분양도 어렵고 주택 면적까지 줄여야 한다”며 “지금 저희 아파트나 강촌, 코오롱 아파트 등 조합 설립된 지가 3년이 넘었다. 강촌은 건축심의를 접수한 상태고 코오롱은 사전자문을 통과했고 저희는 현재 서울시와 사전자문을 진행 중”이라고 설명했다.

그러면서 “리모델링 조합을 해산하고 재건축을 추진하는 게 현 시점에선 불가능하다”며 “한가람아파트의 경우 리모델링 시 용적률은 500%를 보고 있고 기부채납도 없이 일반분양은 200가구 정도가 나올 것으로 예상한다”고 덧붙였다.

전문가는 리모델링 추진 단지에서 재건축 추진 관련 잡음이 발생하는 것에 대해 면밀한 사업성 분석이 선행돼야 한다고 주장한다.

김진영 아주대 건축학과 교수는 “정부에서 재건축 관련 규제를 완화하겠다는 대책을 많이 내놨는데 그 때마다 리모델링 단지가 흗들리는 것으로 알고 있다. 그러나 실제 단지별 분석을 해보면 완화된 정부 방침에 따라도 사업성이 나오지 않는 경우가 많다”며 “조합원들 사이에서 재건축 요구가 계속 나온다면 조합 집행부에서도 사업성 분석을 진행하는 것이 필요하다”고 주장했다.

이어 “재건축과 리모델링을 두고 사업성 분석을 진행하고 빠른 의사결정을 내려야 흔들림 없이 사업을 진행할 수 있을 것”이라고 덧붙였다.