[2024달라진다-전월세] 임대차3법 진통 막바지?…전셋값 상승 계속

서울 전세가격 18개월만에 상승 반전

올해 공급 축소가 임대차 시장에 상당한 영향력 미쳐

“매매 대신 전월세 선택, 상승 강화…큰 변동 없을 수도”

서울 전세가격 기준 변동률은 지난해 2월에 -0.94%로 저점을 찍은 이후 6월까지 하락폭이 둔화되는 움직임을 보이지만 7월 보합 전환 이후 8월부터 11월까지 4개월 연속 상승했다.ⓒ연합뉴스

지난해 상반기 전세시장은 2020년 7월말 시행된 임대차3법(3법 중 2법 상한제, 갱신권) 영향력이 상당했다. 2020년과 2021년 급등한 전세가격의 2년 만기가 도래하며 2023년 상반기 내내 전세사기와 역전세 이슈가 시장을 지배했기 때문이다.

다만 7월 들어 서울 지역부터 가격 하락세가 멈췄고 이후 11월까지 상승세가 점차 강화됐다.

이처럼 상승 반전한 주요 원인으로 전문가들은 정부가 7월부터 전세보증금반환 특례대출을 시행하며 임대인들의 유동성이 크게 개선된 부분이 작용했다고 꼽았다. 여기에 임대차3법 시행 3년차 진입해 제도가 안착 중이고, 1년6개월(18개월)동안 하향 조정된 전세보증금에 대한 대출이자 부담이 급등한 월셋값 부담 대비 상대적으로 덜해진 것이라 분석했다.

1일 부동산R114에 따르면 서울 전세가격 기준 변동률은 지난해 2월에 -0.94%로 저점을 찍은 이후 6월까지 하락폭이 둔화되는 움직임을 보이지만 7월 보합 전환 이후 8월부터 11월까지 4개월 연속 상승했다.

전문가들은 올해에는 중앙은행의 기준금리 연속 동결에 따라 시장 금리에 대한 수요층 적응력이 높아질 것으로 예상되는 가운데 4.10 국회의원 총선거를 앞두고 서울 메가시티나 지하철 연장 같은 쟁점들이 쏟아질 것이라 봤다.

또 예측 불가능한 정치 이슈를 배제하면 인허가, 분양. 준공, 입주 등 공급에서의 축소 경향이 강해질 예정이다.

실제로 올해 예정된 아파트 입주물량은 지난해 대비 3만3520가구 줄어들 것으로 예상되는 가운데 줄어든 물량의 대부분이 서울(2만1853가구 감소)과 인천(1만7551가구 감소) 등에 집중돼 있다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “지난해 급감한 인허가와 PF(프로젝트파이낸싱)부실 우려가 올해의 분양물량 축소로 연결될 가능성이 높다”며 “3년여의 공사기간을 끝내고 2024년 입주하는 아파트 또한 2023년 대비 축소될 예정”이라고 말했다.

그는 “특히 수도권에서의 신축아파트 입주물량 감소가 올해 전월세 임대차 시장 움직임에 상당한 영향력을 발휘할 것으로 보인다”며 “지난해 하반기 상승 반전한 전세가격의 추세를 강화하는 중요 이슈로 볼 수 있다”고 우려했다.

여경희 부동산R114 수석연구원도 “집값 추가 하락 우려로 주택 수요자들이 매수 대신 전월세를 선택할 가능성이 높아진 반면, 서울 등 일부 지역의 내년 입주물량이 급감하면서 신규 공급 위축에 따른 전셋값 상승세는 계속될 것”이라고 했다.

일각에서는 국지적인 변동만 있을 뿐 전반적인 전세가격은 큰 변동이 없을 것이라는 전망도 나왔다.

송승현 도시와경제 대표는 “전세가격은 2~3% 선에서의 등락은 있겠지만 급격하게 상승하지는 않을 것”이라며 “전세시장과 매매시장은 시차를 두고 움직이기 때문에 상반기에는 전세가격 상승 여력이 다소 있으나, 하반기에는 약보합세가 예상된다”고 말했다.