[전세사기 방지] 내년 1월 '자가진단 안심전세 앱' 구축

임차인 정보 접근성 및 법적권리 강화

임대사업자 권리 강화 및 임차인 최우선변제금 상향 조정

국토교통부는 1일 임차인 재산 보호와 주거안정 지원을 위한 '전세사기 피해 방지방안'을 관계부처 합동으로 발표했다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

국토교통부는 1일 임차인 재산 보호와 주거안정 지원을 위한 '전세사기 피해 방지방안'을 관계부처 합동으로 발표했다.

최근 임대차 계약 종료 이후에도 보증금을 돌려받지 못하는 전세 피해가 증가하고 있고 계약 정보가 부족한 임차인을 노린 악의적인 전세사기가 급등한 데 따른 조치다. 정부는 전세사기 피해를 선제적으로 예방하고 피해자를 촘촘하게 지원하는 동시에 범죄에 대한 단속과 처벌을 강화할 방침이다.

우선 전세 계약주체 간 정보 비대칭 해소에 나선다. 전세계약 시 임차인이 확인해야 할 주요 정보들을 모은 '자가진단 안심전세 앱(가칭)'을 내년 1월 출시한다.

입주희망 주택의 적정 전세가와 매매가 수준에 대한 정보와 악성 임대인 명단, 임대보증 가입 여부, 불법·무허가 건축물 여부 등에 대한 정보가 제공될 예정이다. 청년·신혼부부 등 임대차 계약 경험이 적은 사회 초년생을 위해선 계약 시 주의사항과 계약 이후 조치 필요사항 등 기초 정보들도 함께 제공한다.

또 임대주택의 선순위 권리관계에 대한 정보를 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선한다. 현재 전셋집이 경매로 넘어갈 경우 임차인의 보증금보다 우선적으로 변제되는 체납 세금 등이 얼마인지 임대인 협조 없이는 확인할 수 없는 실정이다.

앞으로 임차인이 계약 이전에 임대인의 체납 사실이나 선순위 보증금 등의 정보를 확인할 수 있는 서류를 요청할 경우 임대인은 의무 제공해야 한다.

안전한 거래환경 조성을 위해 임대사업자 관리 강화도 이뤄진다.ⓒ뉴시스

계약 후에도 임차개시일 전까지 미납 국세·지방세 등의 정보를 임대인 동의 없이도 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선한다. 이 같은 권한이 임차인에게 있다는 것을 공인중개사는 임차인에게 의무적으로 설명하도록 하고, 임대차 표준계약서에도 반영할 방침이다.

안전한 거래환경 조성을 위해 임대사업자 관리 강화도 이뤄진다.

등록임대사업자는 지난해 8월부터 보증보험 가입이 의무화됐다. 하지만 여전히 가입하지 않은 임대사업자가 있고, 가입한 경우에도 임차인이 그 여부를 확인하기 어려웠다.

이에 등록임대사업자가 보증가입을 신청하는 경우 HUG는 임차인에게 즉시 통보하고 임차인은 HUG 홈페이지나 자가진단 앱으로 가입 여부를 확인할 수 있도록 한다. 임대사업자으 보증가입 준수 여부도 상시 점검한다.

공인중개사 등의 시장 감시기능 확대와 신축빌라 등에 대한 공정한 가격산정 체계도 마련된다.

그간 전세사기 의심매물이 시장에 나오더라도 공인중개사 등의 자발적 신고가 미흡한 측면이 있었다. 이에 공인중개사 등이 전세사기 의심매물을 발견해 지자체에 신고하면 포상금을 지급하도록 제도를 마련할 계획이다.

또 시세 확인이 어려운 신축빌라 등 주택은 깡통전세 우려를 해소하기 위해 믿을 만한 감정평가사를 추천 받아 가격을 산정한다. 공시가 적용을 기존 150%에서 140%로 낮추는 등 주택가격 산정체계 개선에 나선다.

정부는 또 매월 실거래 정보를 기반으로 아파트와 빌라 등의 전세가율을 전국은 시·군·구 단위로, 수도권은 읍·면·동 단위로 확대해 공개할 방침이다. 보증사고 현황 및 경매낙찰 현황도 제공한다. 전세피해가 우려되는 지자체는 별도로 통보하고 이상거래 및 위험매물 등에 대한 점검을 실시한다.

임차인의 법적 권리 강화도 이뤄진다. 현행 임대차보호법에 따르면 임차인이 담보설정 순위와 관계 없이 보증금 중 일정 금액을 우선 돌려받을 수 있도록 최우선 변제금액 제도를 운영 중이다.

현행 서울은 5000만원, 과밀억제권역은 4300만원, 광역시와 그 외 지역은 각각 2300만원, 2000만원 수준으로 최우선변제금이 책정돼 있다. 정부는 올 4분기 최우선 변제금액 상향을 추진한다.

임차인 대항력도 보강한다. 임차인 대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 점을 고려해 임차인 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매나 근저당권 설정을 하지 않는다는 특약을 계약서에 명시하도록 주택임대차 표준계약서를 개선한다.

아울러 은행이 집주인의 담보대출을 실행할 때 해당 물건의 확정일자 부여 현황을 확인하고, 대항력이 발생하지 않은 임차인의 보증금까지 감안할 수 있도록 시중 주요 은행과 협의할 계획이다.

현재는 집주인이 담보대출을 신청할 때 임대차 계약 사실을 알리지 않는 경우, 은행이 확인하기 어렵고 금융기관이 담보권을 대항력이 발생하기 전 설정하는 경우 임차인이 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 처하는 경우가 있었다.