답 없는 이중삼중 전셋값, 非아파트 공급으론 '역부족'

빌라·오피스텔 등 확대 전세시장 불안 해소 언급

사전청약 확대로 임대차수요 지속 증가 전망

이중가격 초래한 임대차법 보완 없이 가격안정 힘들어

정부가 올 연말 전세시장 안정화를 위한 추가 대책으로 공급 확대 카드를 꺼낼 가능성이 커졌지만, 시장의 반응은 뜨뜻미지근하다.ⓒ데일리안DB

정부가 올 연말 전세시장 안정화를 위한 추가 대책으로 공급 확대 카드를 꺼낼 가능성이 커졌지만, 시장의 반응은 뜨뜻미지근하다.

수요자 선호도가 높은 아파트가 아닌 비아파트 물량을 확대해 전셋값을 잡겠다고 언급한 탓이다. 주택시장 내 수요와 공급의 미스매치를 줄여나가겠단 정부의 약속과 달리 또다시 시장의 니즈와 정반대되는 정책이 나올 수 있단 우려가 나온다.

2일 국토교통부 등에 따르면 정부는 임대차시장 불안을 잠재우기 위한 전세대책을 연말께 발표할 예정이다. 임대차시장 내 이중가격 부작용이 심화되고 있단 지적에 따른 조치다.

전세시장 이중가격은 지난해 7월 새 임대차법 도입으로 임대료 인상폭 5% 제한을 적용받는 갱신계약과 신규계약 간 임대료 격차가 크게 벌어지면서 고착화되기 시작했다.

한국부동산원에 따르면 올 7월 서울아파트 평균 전셋값은 6억2402만원으로 새 임대차법 시행 직전인 지난해 7월 4억8874만원 대비 27.7% 상승했다. 2019년 7월(4억4782만원)부터 지난해 7월까지 9.1% 오른 것과 비교하면 3배 이상 오른 수준이다.

최근에는 세입자들이 갱신계약 시 집주인과 시세의 70~80% 수준으로 합의하는 사례까지 더해지면서 삼중가격도 나타나고 있다. 동일한 단지, 같은 주택형이지만 임대차법 적용 여부에 따라 전셋값이 천차만별인 셈이다.

이에 정부는 전세물량 확대를 위해 도심 내 자투리땅 활용, 사전매입약정 확대, 빌라·연립주택 등 조기공급, 도시형생활주택 및 오피스텔 규제 완화 등을 검토하고 있다.

당초 업계에선 정부가 기존 규제를 손대지 않으면서 공급을 확대할 만한 방안이 마땅찮은 만큼 신규계약에 대한 전월세상한제 확대, 표준임대료 도입 등 이중가격을 잡기 위한 추가 규제를 내놓을 거로 내다봤다.

하지만 계속된 규제에도 인위적인 가격 조정이 불가능하단 판단이 서면서 규제 대신 공급을 늘리는 것으로 방향을 선회한 것으로 풀이된다.

1차에 이어 2차까지 흥행몰이 중인 사전청약을 통해 아파트 대기수요를 묶어두고 비아파트 물량을 통해 전세시장을 안정시키겠단 구상이다. 이를 통해 집값이 하락할 거란 시그널이 확산하면 전셋값 안정화도 꾀할 수 있을 거로 내다보고 있다.

전문가들은 시장 불안을 초래한 임대차법은 정작 수정·보완하지 않고 비아파트 물량을 확대하는 것만으론 현재 이중가격 문제를 해소하기 힘들단 견해다.

아파트 선호도가 비아파트 대비 월등히 높은 상황에서 빌라, 도시형생활주택, 오피스텔이 아파트 임차수요를 온전히 흡수하긴 힘들단 지적이 나온다.

게다가 사전청약 확대로 늘어나는 전세수요를 감당하기에도 벅차단 평가다. 부동산R114의 집계 결과, 올해 전국 아파트 입주물량은 28만6000가구로 1년 전 대비 20.8% 줄었다. 수도권은 올해 16만4000가구에서 내년 16만1000가구, 2023년 15만가구로 3년 연속 감소세가 예상된다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "3기 신도시 최초 입주가 2024~2025년 사이로 추정되는데 이때까지 아파트 입주물량 감소에 따른 임대차시장 불안이 이어질 가능성이 있다"며 "3기 신도시 본격 입주 때까지는 계약갱신청구권과 임대료 상한제를 유예하고 실거주 요건을 완화해 기존 주택시장에서 임대주택 공급이 이뤄질 수 있도록 해야한다"고 진단했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "비아파트 공급으로 임대차 수요를 흡수하겠다는 건 택도 없는 소리다. 단기적으로 전세시장 불안을 해소하기 위해선 어떤 정책을 내놔도 효과가 거의 없을 것"이라며 "지난해 임대차법 시행 이후 계약갱신 만료 물량이 나올 내년까지 한 사이클은 돌고 난 다음에 시장 안정을 논할 수 있지 현재로선 전혀 방법이 없다"고 설명했다.