10년→3년 대폭 축소 대장동 개발…일대 땅값 단기간 '요동'

사업추진 본격화한 시점부터 대장동 지가변동률 '혼란'

서판교터널 개통 호재 선반영 되며 프리미엄만 10억원

짧은 기간에 민간 천문학적 이익…"민간 단독으론 불가능했을 사업"

속도전으로 인허가 난 선례 없는 사업에 특정 집단 특혜 의혹

대장동 개발사업(성남 판교지구 도시개발사업)이 민관협동 방식으로 사업 기간이 크게 단축되면서 일대 지가가 큰 폭으로 상승한 것으로 파악됐다.ⓒ데일리안 박항구 기자

대장동 개발사업(성남 판교지구 도시개발사업)이 민관협동 방식으로 사업 기간이 크게 단축되면서 일대 지가가 큰 폭으로 상승한 것으로 파악됐다.

통상 10년가량 내다보고 추진되는 택지개발에 성남시가 개입돼 3년 정도 만에 추진되면서 특정인에게 과도하게 개발이익이 돌아갔단 지적이 끊이지 않고 있다.

28일 한국부동산원 등에 따르면 성남시 분당구 대장동 일대 지가변동률은 2015년까지 1% 미만에 그쳤으나 2016년 대장지구 개발이 본격화하면서 요동치기 시작했다.

연도별로 보면 ▲2016년 2.57% ▲2017년 3.58% ▲2018년 9.73% ▲2019년 6.98% ▲2020년 3.59% 등이다. 경기도 전체 지가변동률은 물론 성남분당구 지가변동률도 크게 웃도는 수준이다.

대장동 개발사업은 성남시 분당구 일원 92만481㎡ 부지에 5903가구, 인구 1만5938명을 수용하도록 계획된 1조5000억원 규모 대형 사업이다. 한 차례 부침을 겪었으나 2014년 이재명 경기도지사가 성남시장 재선에 성공하면서 탄력을 받기 시작했다.

단기간 대장동 지가가 급등한 데는 알짜 입지인 대장지구 개발이 여타 택지개발사업과 비교해 이례적으로 빨리 추진된 것이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

불과 3년 정도만에 사업이 마무리 단계에 접어들어 올 상반기부터 본격적인 입주가 시작됐다.ⓒ데일리안 배수람 기자

성남도시개발공사는 2015년 해당 지구를 미니신도시로 개발할 계획을 세우고 그해 7월 시행사 '성남의뜰'(SPC)을 설립했다. 이후 토지보상 등 인허가 절차 등이 빠르게 진행되면서 대장동 개발사업은 2017년 첫삽을 떴다.

불과 3년 정도만에 사업이 마무리 단계에 접어들어 올 상반기부터 본격적인 입주가 시작됐다.

대장지구와 인접한 용인시 수지구 고기동 일원 공인중개업소 관계자는 "원래는 대장지구와 고기동 지가가 큰 차이를 보이지 않았으나 대장동 개발사업이 추진되면서 갭이 커졌다"며 "현재 고기동은 3.3㎡(평)당 1400만원 정도지만 대장지구 내 필지는 평당 3000만원 수준"이라고 설명했다.

대장지구 인근 공인중개업소 관계자는 "34평 기준 당시 분양가가 7억~8억원 수준이었는데 몇 년 새 프리미엄만 10억원이 붙었다"며 "서판교터널이 올해 개통하고 앞으로 인프라가 더 좋아질 거란 기대감이 선반영되면서 집값이 천정부지 올랐다"고 말했다.

문제는 이처럼 사업이 빨리 추진되면서 발생한 막대한 개발이익이 특정 투자자에게 집중됐단 점이다. 성남의뜰 보통주 지분을 들고 있는 AMC(자산관리회사) 화천대유와 SK증권은 10%에도 못 미치는 지분을 들고 최근 3년간 4040억원의 배당이익을 챙겼다.

대장동 원주민들은 이곳 택지개발에 앞서 논·밭의 경우 평당 200만원 수준의 보상액을 받은 것으로 전해진다. 당시 대장지구 일대 지가가 평당 600만~700만원을 호가하던 것을 감안하면 1/3 가격에 그친다.

이 때문에 성남시가 공공개발을 명목으로 시세 대비 터무니없이 낮은 가격으로 토지를 수용한 뒤 민간에 과도한 이익을 몰아준 게 아니냐는 지적이 쏟아진다.

전문가들은 성남도시개발공사와 민관협동 방식이 아닌 민간이 단독으로 택지개발을 추진했더라면 절대 불가능했을 거라고 입을 모은다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "민간이 홀로 사업을 추진한다면 토지보상 절차부터 난항을 겪었을 것"이라며 "공공이 개입해 사업을 같이 진행했기 때문에 이렇게 빨리 가시화됐을 가능성이 크다"고 평가했다.

또 "민관협동 사업으로 대장지구 개발이 이뤄졌고 거기에 대한 개발이익이 많이 발생했다면 그 이익은 개인에게 돌릴 게 아니라 주거복지 측면에서 사용하도록 했어야 한다"며 "성남시에선 리스크를 언급하는데 사업에 앞서 그런 리스크를 예측하지 못한 것 자체도 문제"라고 덧붙였다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "현 정부 들어 부동산가격이 급등하면서 개발이익이 더 많이 발생했단 주장도 틀린 말은 아니지만, 개발이 빨리 추진된 것도 영향이 있다"며 "대장지구 개발로 성남시민들의 주거여건이 개선된 부분도 분명하지만 성남도시개발공사가 SPC 지분 절반을 보유하고 있으면서도 추가이익을 하나도 거둬들이지 않은 데 대해선 여전히 의문점이 많다"고 지적했다.