‘부동산거래분석원’ 규제 만능주의의 종점이길

최근 정부는 부동산투기를 근절하고 불법 및 부동산시장 교란 행위를 적발해 처벌하는 '부동산거래분석원'을 설치한다고 한다. '부동산감독원'이라는 명칭은 부동산 시장을 지나치게 통제하고 감시하려 한다는 반대여론에 밀려 거래분석이라는 이름으로 개명을 단행하였다.

정부기관의 명칭은 국민이 보고 들었을 때 무슨 일을 하는지 어떤 기능을 하는지 인지할 수 있어야 한다. 민간도 아닌 공공에서 꼼수를 부린다. 부동산감독원이 꼭 필요하다면 국민들을 설득하여 감독원을 설치해야 한다.

기구의 기능과 역할에 전혀 맞지 않은 작명으로 포장하는 일이 정부에서 추진되고 있다. 일반 국민들이 가게 이름을 건전한 간판으로 표시하고 전혀 다른 업무를 한다면 어떻게 될까? 예를 들어 일식집 간판을 붙여 놓고 실제 내부에서는 분식집을 운영한다면 어떨까? 이는 소비자를 속이는 행위이다.

부동산거래분석원이라면 우리나라 부동산거래 현황을 정확하게 분석하여 부동산정책을 수립하는데 필요한 기초자료를 제공하고, 부동산거래 유형을 분석하여 부동산투기를 예방하고 부동산거래안전과 거래의 투명화를 위하여 부동산거래 제도를 어떻게 개선할 것인지 방안을 제시하는 기관이여야 할 것이다.

그런데 무엇이 무서워서 양의 탈을 쓰고, 늑대의 노릇을 하겠다는 것인가? 부동산검찰인 부동산거래분석원은 부동산 실거래·자금조달 계획서 조사를 총괄하고, 부동산 시장에서 발생하는 범죄행위에 대하여 수사하고, 부동산 관련 불법행위에 대한 정보 수집 및 분석 등의 업무를 수행할 것으로 보인다.

이는 막강한 권력이다. 금융감독원, 금융정보분석원(FIU), 자본시장조사단의 사례를 벤치마킹한다고 예기하지만 부동산의 경우는 금융과 비교하면 성격과 기능, 규모, 피해규모 등에서 전혀 다른 상품이고 재화이다.

그럼 제도를 도입할 때 자주 언급되는 외국의 사례는 어떨까? 이 기구의 설치를 추진하면서 국토부에서 제시한 사례는 영국의 시장경쟁국(CMA), 미국 캘리포니아주 부동산국, 미국의 연방주택금융청 등이다. 이들 기구는 주로 소비자를 보호하는 업무를 수행하고 있기 때문에 우리나라에서 추진하고 있는 부동산거래분석원과 성격이나 위상이 전혀 다른 차원의 기구다. 우리나라는 한 번도 경험해 보지 못한 기구를 설치한다는 것이다.

먼저 행정의 효율성 측면에서 이 기구를 설치하는데 들어가는 대가나 노력에 비하여 훌륭한 결과를 얻을 수 있을까? 의문이다. 탈세의 경우 국세청이라는 조직이 있고, 위법이나 탈법행위에 대해서는 검찰이나 경찰이 있고, 기타 위법행위에 대해서는 행정기관이 있는데 이들 기관은 이제까지 직무유기를 했단 의미이다.

국토교통부의 발표에 의하면 2019년을 기준으로 전체 부동산거래신고 건수 161만2000건이다. 이 중에서 약 2%인 3만6000건을 선정하여 조사하였다. 2%의 이상 거래를 조사하기 위하여 필요한 조직이라는 뜻이다. 이러한 기구를 설치하면 소요되는 예산과 공무원 수의 증가를 초래하고, 그 결과의 편익은 크지 않을 것이다.

기존에 국토교통부에 특별사법경찰관이 있다. 전문분야의 수사를 위해 행정공무원에게 수사권을 부여한 것으로 강제 수사와 소환조사, 통신 및 계좌 조회, 긴급체포, 체포영장 신청, 지명수배, 압수수색 등 경찰에 버금가는 수사권을 가지고 있다. 공인중개사법에 의한 부동산거래질서교란행위 신고센터도 설치ㆍ운영하고 있다. 기존에 제도화가 되어 있는 조직을 좀 더 효율적으로 운영하면 부동산 가격안정과 부동산투기억제라는 정책의 목표를 달성할 수 있을 것으로 보인다.

그리고 부동산거래분석원은 부동산 실거래 전반을 상시로 감시하고 가격 담합, 허위 거래 등 각종 불법행위를 적발하는 전담 기관으로 출발하는데 불법행위 등에 구체적 기준이 무엇인지에 대한 정리가 필요하다. 그리고 개인정보 침해, 재산권에 대한 과도한 제약 등의 우려를 불식시키기 위하여 조사권한, 조사범위 등에 대한 기준도 사회적 합의가 이루어져야 할 것이다.

글/서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)