매매 위축된 ‘강남’, 전세시장 '박'터진다

서울 아파트 전세대란이 우려된다. 6·17 부동산 대책, 재건축 위축, 금리인하, 주택임대차보호 3법 등 전세난을 가중시킬 요인은 풍부한데, 입주물량은 감소하고 있기 때문이다.

22일 한국감정원에 따르면 지난 15일 기준 주간 서울 아파트 전세가격은 0.08% 오르며 지난주 대비 상승폭이 확대됐다. 특히 강남3구(강남·서초·송파)는 평균적으로 0.14% 오르며 서울 전세값 상승을 주도하는 모습을 보였다.

서울은 매매수요 위축과 금리인하 등으로 전반적인 매물부족 현상을 보여 50주 연속 전세값이 상승세를 타고 있었는데 6·17 부동산 대책이 기름을 부은 격이라고 시장은 평가했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “12·16대책에 이어 6·17대책 등 강화된 부동산 정책이 주택구매를 미루고 대기수요로 남아 전세가격이 계속 오르고 있다”고 설명했다.

강남구 압구정동 A공인중개업소 관계자는 “돈을 빌려 집을 사는 것이 녹록치 않다보니 전세를 찾는 사람들이 더 많아졌다”며 “전세가 만기돼도 전세금을 올려 재연장을 경우가 많고, 아직 계약이 남은 세입자들의 문의도 많다”고 전했다.

강남구 대치동 B공인중개업소 관계자는 “대치동은 학군 때문에 잠실에 집을 두고 아이가 대학 입학 할때까지 전세를 사는 사례가 꽤 많다”며 “그런데 전세가격이 많이 올라 재계약을 하지 않고 잠실로 다시 돌아간다는 세입자들도 있다. 그러면 잠실에서 전세를 살던 사람들은 또 다른 집을 찾아야 하고, 이런식으로 전세대란이 일어나는 거다”라고 말했다.

여기에 강남구는 청담동 삼익아파트 재건축 이주 수요(888가구), 잠원동 신반포4지구 재건축 이주 수요(2898가구) 등이 한꺼번에 쏟아지고 있어 전세매물이 더욱 귀해지고 있다.

앞서 정부와 여당은 ‘주택 임대차3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권)’ 도입을 시사해 단기적으로 전·월세값이 급등할 것이라는 전망도 나온 상황이다.

엎친데 덮친격으로 6·17 부동산 대책은 갭투자를 차단시키고, 재건축 사업을 위축시켜 전세시장을 더욱 조이고 있다.

정부가 전세 보증금을 끼고 주택을 매입하는 형태인 갭투자를 전면 차단해, 갭투자자가 공급하는 전세 매물이 감소할 것이라는 전망이 나온다.

국토부는 이러한 우려에 대해 “갭 투자 감소는 집주인이 갭 투자한 집에 직접 거주하거나, 해당 주택을 실거주를 희망하는 매수인에게 매도한다는 것을 의미한다”며 “집주인이 직접 거주하게 될 경우, 기존에 집주인이 거주하던 주택은 다른 임차인에게 임대되므로 국지적 수요·공급 변동은 있을 수 있으나 전체 전세공급 총량은 동일하게 유지된다”고 해명했다.

또한 앞으로 재건축 아파트 조합원이 분양권을 받으면 해당 주택에서 2년 거주를 해야한다. 정부는 재건축 아파트가 투기수단으로 변질되는 상황을 방지하기 위한 조치라고 설명했지만 이 또한 전세 공급을 줄이는 요소다.

직방에 따르면 서울의 아파트 입주물량은 올해 4만1562가구에서 내년에는 2만4040가구로 크게 축소된다. 수요는 넘치는데 신규 공급은 제한돼 하반기 전세값 상승과 전세대란은 일어날 수밖에 없다는 분석이다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “저금리로 기존 전세매물이 월세로 전환하는 비율이 높아지고, 법인들의 갭투자가 막히며 전세물량이 빠르게 소진되며, 임대차보호3법 추진 등 전세난을 가중시킬 요인만 있다”며 “하반기 전세가 역시 우상향할 수밖에 없다”고 내다봤다.