규제 풀려도 지방은 '썰렁'…국토부, 규제지역 '적극해제' 나서나

규제지역 해제에도 불구하고 지방 분양시장 분위기가 좀처럼 살아나지 않고 있다. 일부 지역은 미분양 물량이 크게 늘면서 정부의 규제지역 추가 해제에 대한 요구도 커지는 상황이다.

원희룡 국토교통부 장관이 연내 투기과열지구 및 조정대상지역 등 규제지역 추가 해제 검토 의사를 밝힌 가운데 시장의 요구에 적극적으로 나설지 관심이 쏠린다.

4일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올 2분기(4~6월) 전국 민간아파트 초기분양률은 87.7%다. 지난해 2분기(98.3%)와 비교하면 10.6%포인트 떨어진 수준이다. 초기분양률이란 아파트 분양 초기(분양보증서 발급일 3개월 초과~6개월 이하) 시점의 총 분양가구 대비 계약 체결 가구 비율을 의미한다.

올 2분기 서울과 부산, 대전, 세종, 전북의 초기분양률은 100.0%를 기록했다. 반면 대구와 울산의 초기분양률은 각각 18.0%, 35.4%로 관련 통계 집계 이래 가장 낮은 수준을 나타냈다.

국토부는 앞서 6월 30일 주거정책심의위원회(주정심)을 열고 대구와 대전, 경남 6개 시·군·구에 대한 투기과열지구 지정을 해제한 바 있다. 대구 수성구를 제외한 나머지 7개 지역(대구 동·서·남·북·중·달서구·달성군), 경북 경산시, 전남 여수 등 11개 시·군·구, 경기 안산과 화성시 3곳에 대한 조정대상지역 지정도 해제했다.

하지만 이들 지역은 여전히 시장 침체를 벗어나지 못하고 있다. 6월 말 기준 대구의 미분양 물량은 6718가구로 전국(2만7910가구)에서 가장 많은 비중을 차지했다. 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양 물량은 205가구로 지난해 12월 대비 38.5% 증가했다.

오는 5일부터 대구 중·동·남·달서구, 울산 울주군, 강원 평창군, 전남 광양시, 경북 경주·포항시(정부규제지역 제외) 등 전국 9개 시·군·구는 미분양관리지역으로 지정된다. 이번에 지정된 지역 가운데 대구 4개 지역과 전남 광양 등 총 5곳은 조정대상지역에서 해제된 지역들이다.

대구는 조정대상지역 해제 한 달 만에 미분양관리지역으로 전락한 셈이다. 대구와 함께 초기분양률이 역대 최저치를 기록한 울산의 경우 집값과 청약경쟁률 급락, 미분양 물량이 적체되며 중·남구에서 지속적인 조정대상지역 해제 요청이 있었으나 받아들여지지 않았다.

규제지역에서 해제되고도 미분양관리지역으로 지정되는 곳이 나오고, 시장 침체에도 불구하고 여전히 규제에 발이 묶인 곳들이 혼재하자 정부는 추가적인 규제 완화를 검토하겠다고 나섰다.

원희룡 국토부 장관은 최근 국회 국토교통위원회 업무보고에서 "규제지역에 대한 1차 해제가 조금 미흡했다. 필요하다면 연말 이전에라도 추가 조치를 할 수 있다"며 "주정심이 6개월마다 열리는 게 상례인데 시기가 강제화돼 있지는 않다"고 밝혔다.

전문가들은 수도권 및 세종시 등 일부 지역을 제외한 지방 대부분 지역의 규제를 풀어야 한다고 입을 모은다. 규제지역 지정이 해제되더라도 어느 정도 미분양 물량이 해소되기 전까지는 지방의 분양시장 분위기가 살아나기 힘들단 분석이다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "정성적인 판단도 필요하겠지만 규제 완화를 통해 시장 중심의 거래가 이뤄질 수 있도록 해야 한다"며 "지방의 경우 법적 규제 완화 요건들을 갖춘 지역들은 모두 해제하는 방향으로 정리가 돼야한다고 판단한다"고 설명했다.

이어 "규제를 풀더라도 이미 가격 상승에 대한 피로도가 많이 쌓였고, 또 분양받은 이후 가격 상승에 대한 기대감 등이 많이 떨어진 상태여서 시장 분위기가 살아나기까지 많은 시간이 소요될 것"이라며 "다만 수도권이나 세종의 경우에는 특수한 여건 때문에 현실적으로 정부에서 규제를 풀기 어려울 것"이라고 말했다.