HUG, 고분양가 심사제도 개선...주변 시세 최대 90%

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주택도시보증공사(HUG)는 고분양가 심사 제도를 오는 22일부터 전면 개선한다고 9일 밝혔다.

고분양가 심사제도는 주택분양보증 심사업무의 일환이다. 분양보증 발급 후 입주 시점에 시세가 분양가에 못 미칠 경우 다수의 사업장에서 미입주 사태가 발생할 우려가 있어, 적정한 분양가를 통해 보증리스크에 선제적으로 대응하기 위한 리스크 관리 방안이다.

그간 HUG가 사실상 분양가를 통제해 민간 사업자의 주택 공급 유인을 저해한다는 비판과 함께, 구체적인 심사 기준을 알 수 없어 심사의 투명성과 신뢰성을 담보할 수 없다는 지적이 지속해서 제기됐다.

이에, HUG는 ▲분양가격 산정 기준을 정비해 합리성을 강화하고 ▲심사기준을 계량화하여 자의성을 해소 ▲심사기준 공개, 심사 절차 개선을 통해 사업자의 예측 가능성을 높이고 절차적 투명성을 확보하는 것을 주요 내용으로 고분양가 심사 제도를 전면 개선한다고 밝혔다.

우선 고분양가 심사 시 주변 시세의 일정 비율(85∼90%)을 상한으로 고려해 분양가 등락에 따른 관리 기준을 마련했다.

또 비교 사업장을 분양 사업장과 준공 사업장 각각 한 곳씩 총 2곳을 선정함으로써 분양 시장과 기존 주택시장의 상황을 모두 반영해 합리적으로 분양가를 산정하기로 했다.

종전에는 1년 이내 분양이 계속되는 지역에서 분양가가 일정 수준으로 고착돼 시세와의 차이가 확대되는 문제가 있었다.

분양이 드문 지역은 주변의 낮은 주택가격을 기준으로 심사해 동일 시군구 내에서도 중심 지역과의 분양가 차이가 커서 개선 요구가 많았다.

또 지난해 민간택지에 대한 분양가상한제가 확대 시행되면서 상한제 지역은 고분양가 심사에서 제외되는 만큼, 상한제가 적용되지 않는 지역에 맞는 맞춤형 제도 개선이 필요하다는 요구도 제기됐다.

아울러 HUG는 그간 비교 사업장을 선정할 때 입지, 단지 규모, 브랜드를 3단계로 구분해 평가하고, 보증신청 사업장과 2개 항목 이상이 유사한 단지를 비교사업장으로 선정해왔다.

그러나 앞으로는 평가 기준을 입지, 단지 특성(규모 75%·건폐율 25%), 사업 안정성(HUG 신용평가등급 75%·시공능력평가순위 25%)으로 하고, 주변 사업장을 항목별 점수로 평가해 총점 차이가 가장 적은 분양·준공사업장을 비교사업장으로 선정하기로 했다.

비교사업장 대비 우위·열위 사업장에 대해 분양가를 조정할 경우에도 점수 차에 따라 정량적으로 조정해 심사의 자의성을 최대한 배제할 방침이다.

심사기준 또한 그간 대략적인 가이드라인만을 공개해왔으나 이번 제도 개선을 통해 기준을 원칙적으로 공개하기로 했다.

HUG의 고분양가 심사는 고분양가 관리지역에서 분양보증을 발급받을 경우에 적용(분양가상한제 시행 지역은 심사 제외)되며, 이번 고분양가 심사 규정 개정안은 유예 기간을 거쳐 오는 22일부터 시행될 예정이다.