아파트 규제에 떠오르는 수익형 부동산, 신중동 더퍼스트 기숙사 관심↑

주택담보대출 강화, 다주택자 세금 인상... 고강도 정책에 지식산업센터 기숙사 반사이익

각종 규제에서 상대적으로 자유로운 ‘신중동 더퍼스트’ 기숙사 분양에 투자 수요 ‘주목’

ⓒ신중동 더퍼스트 지식산업센터_조감도

고강도 부동산 규제로 아파트 시장을 힘껏 누르자, 그 주위로 ‘풍선효과’가 거세게 일고 있다. 이로 인한 반사이익에 투자자들의 이목이 집중된 가운데, 수익형 부동산 ‘지식산업센터 내 기숙사’ 가 틈새 투자 상품으로 떠오르며 완판 행진을 이어 가고 있다.

일례로 작년 3월 경기도 안양시에서 분양한 ‘아이에스 비즈타워 센트럴’ 지식산업센터 내 기숙사는 계약 시작 5일 만에 306호실이 모두 완판됐다. 또 2018년 6월 경기 화성시에서 분양한 ‘금강펜트리움 IX타워’ 지식산업센터 내 기숙사도 일주일 만에 675실이 모두 계약된 바 있다.

구체적인 배경으로는 강력한 부동산 대책으로 인한 아파트 투자 기회 축소, 다주택자를 겨냥한 세금 인상 등이 자리하고 있다. 지난 6.17 부동산 대책에서 정부는 규제 지역을 전국적으로 확대하고 해당 지역 내 주택담보대출(LTV) 취급 시 전입‧처분 요건을 강화하는 등 투기 수요를 제한하기 위한 방안을 발표했다.

동시에 다주택자에 대한 압박도 나섰다. 조정대상지역 2주택자의 경우 종합부동산세를 현행 0.6~3.2%에서 1.2~6%까지 인상하고, 세 부담 상한은 300%까지 올리기로 했다. 또 2주택자가 조정대상지역 주택을 양도하게 되면 20%p, 3주택자는 30%p 높아진 양도세를 부과한다.

이러한 가운데 ‘지식산업센터 내 기숙사’는 상대적으로 자유로운 투자가 가능하다. 대부분의 주거상품에 규제가 촘촘하게 뻗어 있는 가운데, 이 상품은 전매제한 기간이 없다. 더불어 주택 수에 포함되지 않아 무주택 기간을 이어가며 청약자격을 유지할 수 있고, 이에 따라 최근 인상된 양도세, 종합부동산세 등의 세금 부담에서도 벗어날 수 있다. 주택담보대출비율(LTV) 역시 타 상품 대비 높다.

ⓒ신중동 더퍼스트 지식산업센터_투시도

업계 관계자는 “지식산업센터 내 기숙사는 상대적으로 각종 규제에서 자유로운데다 보통 합리적인 가격으로 분양되다 보니 소액으로 투자가 가능해 최근 문의가 끊이지 않고 있다”면서 “여기에 기업에서 직원 복지 차원으로 기숙사를 제공하는 경우, 다수의 호실을 한 번에 계약하기 때문에 장기간 공실이 발생할 우려도 적다”고 말했다.

한편 안정적인 투자상품으로 떠오른 지식산업센터 내 기숙사가 공급 중에 있어 주목 할 만하다. 경기 부천시 신흥로 284번길 23 일대에 들어서는 ‘신중동 더퍼스트’는 공장과 상업시설, 기숙사를 갖춘 지식산업센터로, 지하 1층~지상 13층, 1개동 규모의 단지로 지어지며, 제조형 특화 지식산업센터 및 근생시설, 기숙사를 갖추게 된다.

이 단지는 풍부한 배후수요를 자랑한다. 지상 10~13층에 걸쳐서 입주 기업 임직원 등의 주거편의를 위해 기숙사 172실이 만들어진다. 신중동 더퍼스트 내 근로자 수가 약 1500명인데다 인근 사업장의 상근 인구를 타겟으로 하면 약 1만4000여 명의 수요를 얻게 된다.

특히 수도권 산업단지의 중심에 위치해 부천 공업지역 맨 앞자리에 위치하여 신중동역과도 가깝고, 해당 공업지역 내에는 △오정일반산업단지 △대장산업단지(예정) △오정물류단지(예정) △상동영상단지(예정) 등이 이미 입주를 진행했거나 계획하고 있다. 제1~6차 한국수출산업단지로 접근성도 우수하다.

교통여건도 우수하다. 신중동 더 퍼스트는 지하철 7호선 신중동역의 역세권 단지로, 이를 통해 서울 온수역까지 약 9분, 강남 논현역까지 약 45분 만에 닿을 수 있다. 또한 경인고속도로(부천IC), 외곽순환도로(중동IC) 등을 통한 서울 및 수도권 접근성이 우수하고 김포공항, 인천항 등과도 30분 대에 갈 수 있어 광역교통망 이용도 쉽다. 이처럼 잘 갖추어진 도로망을 이용하면, 입주기업은 물류비용을 절감할 수 있고 기업 근로자들은 출퇴근 편의성이 뛰어날 것으로 예상된다.

아울러 교통호재가 다수 예정돼 있어 향후, 교통망은 더욱 개선될 전망이다. 대곡~소사 복선전철(2021년 개통 예정), 원종~홍대선 신설(2030년 개통 검토 중), 지하철 7호선 청라 연장(2027년 개통 예정) 등 수도권 광역철도 관련 호재들이 계획돼 이들 노선이 완공되면 서울, 경기 고양시, 인천 청라까지 접근성이 좋아진다. 서인천IC~신월IC 구간을 대상으로 하는 경인고속도로 지하화 사업(2025년 예정)도 진행중이다. 지하구간이 기존 8차로에서 12차로로 확대되며 고속도로 기능을 회복하고 장∙단거리 통행이 분리되면서 차량 이용 시 이동이 훨씬 신속해 질 전망이다.

분양 관계자는 “신중동 더퍼스트는 상업시설의 중심에 위치한 만큼 배후수요가 풍부한데다 교통호재가 다수 예정돼 미래가치도 뛰어나다”며 이와 유사한 지식산업센터 내 기숙사들이 단기간 완판되고 있는 만큼 관심을 보이는 수요자가 많을 것으로 기대된다”고 설명했다.