[D-피플라운지] 손영국 C&W 전무 “영시티 매각 성공 비결은 투자에 대한 확신”

영시티 매각 주관사로 선정돼 프로젝트 성공

사모펀드 운영사, 세전 약 2800억원의 차익 거둬

공모리츠 시장, 곧 안정적인 투자처로 자리매김 가능성 커

신사업 발굴 박차…데이터센터 주목

손영국 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 전무. ⓒ쿠시먼앤드웨이크필드코리아

“문래동 최초의 프라임 오피스인 영시티. 저희 쿠시먼앤드웨이크필드코리아(이하 C&W)가 매각 주관사로 선정된 지난해 7~8월경 이 영시티의 공실률은 50%에 달했습니다. 2017년 말 준공 이후 약 1년 반이 지난 시점임에도 공실률은 상당한 수준이었죠. 하지만 C&W는 자산안정화 후 매각 전략을 선택했고, 한국씨티은행, SK텔레콤 등 안정적인 임차사를 유치해 임대 계약률을 97%까지 끌어올렸습니다. 결국 영시티는 당시 매각 목표가보다 높은 가격에 매각을 성공했습니다.”

지난 23일 광화문에서 만난 손영국 C&W 전무는 최근 들어 가장 인상 깊었던 프로젝트로 ‘영시티’ 매각을 꼽으며 부동산 투자에 대한 자신감을 내비췄다.

영시티는 서울 지하철 1호선 영등포역과 2호선 문래역 사이에 위치한 지하 5층, 지상 13층의 쌍둥이 형태의 2개동, 총 연면적 9만9140㎡ 규모로 문래동 최초의 프라임 오피스다.

지난달 이 오피스는 3.3㎡당 1800만원 중반대에 매각됐고, 매각을 진행한 영국계 사모펀드 운용사인 액티스(Actis LLP)는 세전 약 2800억원의 차익을 거뒀다. 공실률이 50%에 달했을 당시 매각 목표가는 3.3㎡당 1400만원 수준이었다.

손 전무는 이번 영시티 프로젝트처럼 부동산 매입이나 매각 관련 업무 때마다 가장 고려하는 부분을 ‘투자 가치에 대한 확신’이라고 말한다.

그는 “일반적으로 국내 오피스의 경우 준공하자마자 공실을 없애기 위해 서둘러 임차인을 채워 넣기 바쁘다”며 “하지만 영시티의 경우 장기적 관점에서 신용이 높은 임차인이 들어올 때까지 기다린 케이스다”고 말했다. 그러면서 “그 결과 초기 목표가보다 더 높은 금액에 매각할 수 있었다”고 말했다.

손 전무는 “프로젝트를 선택할 경우 ‘우리 스스로 투자할 만한 자산인가’에 대해 생각해 본다”며 “물론 매입이나 매각에 어려움을 겪고 있어 요청이 들어오는 프로젝트도 있지만, 90% 정도는 투자 가치에 확신이 있는 경우에 진행한다”고 강조했다.

C&W는 1917년 뉴욕에서 설립돼 현재 70여개국에 약 5만1000명이 근무하고 있는 글로벌 부동산 컨설팅 그룹이다. 그는 HDC현대산업개발을 첫 시작으로 시공사, 시행사 등 20여년간 다양한 부동산 관련 경험을 쌓은 인물로, 현재는 7조원이 넘는 거래실적을 보유한 탑 브로커다.

손 전무는 포스트 코로나 시대에도 오피스 수요는 큰 변화가 없을 것으로 예상하며, 기존 오피스 매입이나 매각 관련 업무는 물론, 신사업 발굴에 대한 의지도 보였다.

손영국 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 전무.ⓒ쿠시먼앤드웨이크필드코리아

◆향후 3년간 오피스 시장 ‘공실률 급등’…물류 시장은 ‘양극화’

손 전무는 당분간 오피스 시장에 공실률이 급등할 것으로 전망했다. 그동안 금융위기 이후 오피스 시장엔 연평균 7~8만평 가량의 공급이 이뤄져왔다. 하지만 올해 연말부터 향후 3년간은 30만평이 넘는 오피스가 공급을 앞두고 있어, 시장이 흡수할 수 있는 수준을 넘어서게 된다.

또 최근 온라인 매출 급등과 함께 동반 성장 중인 물류 시장도 공급과잉 현상을 겪을 것으로 예상된다. 코로나19로 온라인 비즈니스와 신선식품 수요가 지속적인 성장이 예상되지만, 결국 일정 수준에 도달한 후엔 입지나 시설 수준, 규모 등에 따라 양극화를 겪을 것이란 분석이다.

손 전무는 “최근에 오피스 공실률은 하향 안정화 추세를 유지해왔지만, 다시 단기적인 급등이 예상되기 때문에 새로운 투자를 시작할 땐 이 점을 충분히 감안해야 한다”며 “물류시장도 내년까지 엄청난 공급 증가가 예정돼 있지만, 앞으로는 물류창고의 접근성이나 규모, 시설 수준에 따라 경쟁력 차이가 크게 벌어질 것”이라고 말했다.

◆리츠, 큰 흐름으로 자리 잡을 것…‘역차별’ 가능성은 보완해야

최근 정부가 지원을 아끼지 않는 공모 리츠 시장은 올해 하반기를 시작으로 빠르게 자리 잡게 될 것이라고 손 전무는 내다봤다.

그는 “올해 하반기에 상장 준비를 하고 있는 리츠는 공모액 기준으로 2조원에 달한다”며 “3~5년 후에는 리츠 시장이 주요 투자처로 안정될 것”이라고 말했다.

다만 현재 리츠 시장 활성화를 위해 주어지는 공모 리츠에 대한 세제 혜택이 향후엔 기관이 투자하는 리츠에 역차별로 작용될 수 있다는 점을 꼬집었다.

손 전무는 “정부가 주택 시장으로 쏠리는 투기 자본이 선순환 되도록 공모 리츠를 적극적으로 활성화 시키고 있다”며 “이에 공모 리츠에 세제 혜택을 주는 방식으로 지원을 하고 있다”고 말했다.

그러면서 “이처럼 공모 리츠에만 세제 혜택이 부여되면, 향후 기관이 투자하는 사모 리츠나 펀드는 또 다른 의미의 역차별을 받게 된다”며 “어떻게 보면 공모 리츠에 투자할 수 있는 사람은 여유자금이 있다는 의미고, 오히려 일반 국민들의 퇴직금이나 공제회 납입금 등으로 운용되는 자금에 대한 세제 혜택이 필요하다는 점을 고민해 볼 필요가 있다”고 설명했다.

◆“신사업으로 업역 확장해야”…데이터센터‧공유주방‧임대주택 등

C&W도 신사업 발굴이 한창이다. 지속적인 성장을 위해 외연 확장이 필수불가결한 부분이라는 생각때문이다. 최근에는 신사업 발굴을 전담으로 하는 기획팀을 만들기도 했다.

손 전무는 “C&W가 업계 메이저 업체로 자리 잡았지만, 고정된 파이를 갖고 경쟁을 하는 한 지속적인 성장에는 한계가 있다고 본다”며 “그래서 이번 영시티 매각 프로젝트를 마친 후에 기획팀을 만들고, 기존 업무 외에 다른 일이나 새롭게 진출할 시장 발굴에 나섰다”고 말했다.

현재 관심 있게 지켜보고 있는 산업은 코로나19 이후 각광받는 언택트 사업에 기초한 ‘데이터센터’다. 데이터 센터는 서버, 스토리지, 네트워크 등 IT 서비스 제공이 필요한 장비를 한 건물 안에 모아 24시간 365일 운영하고 통합 관리하는 시설로, 핵심 데이터센터는 주로 북유럽 지역에 위치한다.

그는 “데이터센터는 전기에 대한 수요가 굉장히 높기 때문에 저렴한 전기료, 지진 등으로부터 안전한 환경적 요인, 잘 갖춰진 광통신망, 고급인력 등이 필요한데 한국이 상당히 좋은 시장이라고 판단하고 있다”며 “이밖에도 공유주방이나 요양시설, 임대주택 등 사회적으로 필요성이 커질 것으로 예상되는 흐름에 대해 연구하고 준비 중이다”고 앞으로의 계획을 밝혔다.