정부 '서울 도심 7만 가구' 재개발 성공할까…업계, 기대하면서도 ‘갸우뚱’

공공성이 커 사업 제한적일수도…민간 참여가 관건

업계 “안전성은 높으나, 수익성은 의문”

서울의 한 재개발 현장 모습.ⓒ데일리안

정부가 서울의 부족한 주택공급을 완화하기 위해 공공 재개발 카드를 꺼내들었다. 하지만 정작 사업에 참여해야하는 건설업계에서는 사업에 대한 기대감과 함께 공공성이 너무 커 지나치게 사업이 제한적일 수 있다는 불편함도 드러냈다.

9일 관련업계에 따르면 정부는 도심 내 재개발 등 정비사업 활성화, 유휴 공간 정비 및 재활용, 도심 내 유휴부지 추가 확보 등을 통해 오는 2022년까지 서울 도심에 7만가구 부지를 추가 확보할 계획이다.

특히 정부는 사업이 진척되지 않는 재개발(주거환경개선사업 포함) 사업에 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH공사)와 조합이 공동 시행자로 참여해 사업에 속도를 내겠다는 계획이다.

이에 분담금 보장, 분담금 부족 시 대납, 저리 융자 등으로 조합원을 지원하고, 용도지역 상향·기부채납 완화 등을 통해 재개발 사업성을 높일 것으로 보인다.

그러나 업계에서는 여전히 실효성에 의문이 남는다고 보고 있다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “조합원의 중도금 이주비 지원이나, LH·SH가 관리처분 시 산정되는 분담금을 확정 보장해 주는 것은 긍정적”이라면서도 “분담금 대납의 경우 10년간 공공과 주택을 공유해야하는 단점도 있어 사업성 보완의 경중에 따라 사업지마다 공공을 받아들이는 민간의 수용성에 차이가 있을 수 있다”고 진단했다.

그는 “도심 내의 소규모 주택 공급을 어떻게 극대화할 수 있을지에 대해 정부가 할 수 있는 모든 방안을 내놓겠다는 의지는 굉장히 좋다”며 “다만 공공을 투여하려고 해도 민간에서 어떻게 받아들일지 관건”이라고 덧붙였다.

이번 방안의 핵심인 민간 참여도가 관건인 상황에서 건설사가 어느 정도 적극적으로 나설지가 성공 여부일 것이라는 분석이다.

건설업계 관계자는 “정부가 발표한대로 사업이 진행된다면 건설사 입장에서 비용 절감 효과는 크겠지만, 수익이 얼마나 날지는 의문”이라며 “건설사들이 공공택지 공사도 못 들어가 안달인 상황에서 물론 수익성은 있겠지만, 공공의 성격이 강하기 때문에 안정성이 높은 반면 수익성은 떨어질 가능성이 있다”고 말했다.

또 다른 관계자는 “정부가 발표한대로 5년 안에 재개발이 된다면 비용 절감 효과는 크지만, 실질적으로 이게 가능할지 모르겠다”라며 “만약 택지로 분양한다 해도 하도급일 가능성이 높고, 임대주택도 포함돼 얼마나 많은 건설사가 사업성을 따져 참여할지도 의문”이라고 전했다.

송승현 도시와경제 대표는 “코로나19 사태로 예산확보와 재원조달도 임대주택의 부채증가가 우려된다. 또 공공이 주도하는 임대주택건설의 지속성, 민간과의 갈등관계 등이 새로운 문제로 제기될 수도 있다”며 “임대주택 재고량 확충을 위해서는 민간 유인책 제공과 계층별로 변화된 인구구성과 다양한 유형의 임대주택 개발이 필요하다”고 설명했다.