서민 ‘내집마련의 꿈’, 투기수요와 ‘동반침몰’ 우려

중도금 대출 규제‧DSR 등에 양극화 심화‧발목 잡힌 실수요

“임대주택, 내집마련 수요 만족 못 시켜…맞춤형 규제 필요”

서울 도심에 위치한 한 아파트 단지 전경. ⓒ연합뉴스

정부는 부동산 투기 억제와 함께 임대주택 활성화 정책을 적극적으로 추진 중이다. 하지만 투기수요를 누르기 위한 규제들이 서민들의 내집마련 꿈을 포기하게 만든다는 우려가 만만찮다.

국토교통분야 관행혁신위원회는 지난달 29일 ‘국토부 주요 정책에 대한 1차 개선권고안’에서 앞으로 투기수요 억제와 무주택자 등 실수요 보호 정책 기조를 지속적으로 이어갈 것이라는 정부의 입장을 밝혔다.

또 국토부는 지난해 발표한 ‘주거복지 로드맵’에 따라 오는 2022년까지 전국에 임대주택 100만가구를 공급할 계획이다.

그러나 정부의 강력한 중도금 대출 규제로 빈익빈 부익부 양극화는 더 심화되고, 높아진 대출규제 문턱에 자금력이 부족한 서민들은 내집마련 기회를 잃고 있는 상황이다.

일반 서민들은 주요 입지의 아파트 청약은 엄두도 못 내고 있는게 사실이다. 강남 로또 아파트들은 작은 면적도 9억원을 훌쩍 넘겨 중도금 대출이 막혀버렸다. 결국 규제의 역설로 현금 부자들만 재산을 불리기 쉬운 구조가 만들어진 셈이다.

그렇다고 좋은 입지의 새아파트가 아닌 평범한 주택 구매가 호락호락한 것도 아니다.

한국주택금융공사 집계에 따르면 지난해 4분기 기준 서울의 주택구입부담지수는 116.7로 지난 2011년 4분기 119.4를 찍은 이후 6년 만에 최고치를 기록했다. 치솟은 서울 주택가격에 강화된 대출규제까지 맞물린 결과로 분석된다.

주택구입부담지수는 중위소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 사는 경우 상환부담을 ㅅ치로 나타낸 것으로, 100 이상이면 적정부담액을 넘긴다는 의미다.

또 은행권에서는 지난달 26일부터 대출심사 시 DSR(총체적상환능력비율)을 시범 적용하고 있어 서민들의 내집마련은 더욱 어려워졌다.

DSR은 차주의 신용대출, 학자금대출, 마이너스통장 등 모든 대출 원리금 상환액을 연소득과 비교해 대출 한도를 정하는 방식이다. 예를 들어, DSR 기준이 100%일 경우 연봉이 3000만원인 사람은 대출한도가 3000만원이 되는 것이다.

이처럼 대출 문턱이 높아지자 서민들이 내집마련을 할 수 있는 방법은 주택 구매 자금력을 갖출 때까지 돈을 모으는 것, 아니면 대출을 위해 제2금융권으로 눈을 돌리는 방법뿐이다.

투기수요를 잠재우고 가계부채를 줄이려는 정부 정책의 의도는 좋다. 하지만 결국 현금부자들은 미래가치가 풍부한 강남 새아파트에서, 서민은 내집 대신 임대주택에서 살라는 형국이다.

특히 대량으로 공급되는 임대주택이 주택시장의 안정화를 불러오진 않는다는 게 전문가들의 시각이다. 임대주택은 빈곤층 등 사회적 약자들을 위해 반드시 필요하지만, 내집마련 수요를 충족시키진 못 하기 때문이다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “물론 주거 취약계층을 위한 임대주택 공급은 꾸준히 이뤄져야 한다”며 “하지만 내집마련을 꿈꾸는 평범한 서민들은 임대주택에 들어갈 바엔 차라리 전세를 선택하는 편이다”라고 말했다.

이어 그는 “DSR로 대출을 묶어버리면 그 피해는 서민 실수요자들에게 고스란히 돌아온다”며 “심각할 경우 지난 2011년 터진 저축은행 사태처럼 될 수 있기 때문에 일괄적인 규제보다는 소득구간별 차별화된 맞춤형 규제가 필요한 시점”이라고 지적했다.