뉴스테이, 내년 최대 2만 가구까지 공급량 늘린다

[중산층 주거안정 방안]기업형 임대사업 본격화…공급촉진지구 지정 재무적 투자자 참여 유도

정부가 새로운 중산층 주거혁신 방안으로 추진하는 기업형 임대사업인 ‘뉴스테이’와 관련해 내년에는 공급량을 최대 2만 가구까지 늘리기로 했다.

우선 한국토지주택공사(LH)가 보유한 민간 매각용지, 자체부지 등을 활용해 1만 가구를 공급한다.

공급촉진지구 지정을 통해서는 5000가구 내외를 공급할 방침이다. 공급촉진지구 지정은 올해 말 법 시행 직후 영등포 공장부지(1만5000㎡, 500가구)를 포함한 5개 내외 부지를 촉진지구 예정지로 발표하고, 내년 상반기 중에는 지구 지정을 완료할 계획이다.

촉진지구 지정 시행 초기에는 국토부 장관이 지구를 지정하되, 시·도지사가 직접 지정하고자 하는 지구에 대해서는 지자체 입장을 최대한 존중할 방침이다.

또 재개발·재건축 지역을 활용해 4000가구를 공급할 예정으로, 일반분양분에 대한 미분양 우려 등으로 사업이 장기 지연된 광주광역시 누문지구(11만1000㎡)에서 3000여 가구 공급을 추진한다.

주거환경개선사업을 활용해서는 1000가구 내외를 공급키로 했다. 사업성이 양호한 3개 내외 주거환경개선 지구에 매입임대 방식 등으로 뉴스테이를 공급하되, 사업주체를 공공은 물론 민간까지 확대한다.

예를 들어 200가구 이상 뉴스테이를 공급할 때, 복합개발이 가능하도록 용도지역 상향 범위를 현재는 3종 주거지역에서 준주거까지 허용한다.

국토교통부는 2일 유일호 장관 취임 이후 첫 주거대책으로 저소득 독거노인·대학생 등 주거취약계층 대한 맞춤형 주거지원 강화와 뉴스테이 사업 확대 방안, 원스톱 주거지원 안내시스템 구축, 주거환경 정비사업 활성화 등을 내용으로 한 ‘서민·중산층 주거안정 강화 방안’을 마련해 제시했다.

뉴스테이 사업 추진 계획 ⓒ국토교통부

이 중 뉴스테이 활성화를 위해 재무적 투자자(F1) 등의 적극적인 참여를 유도키로 했다. 수익성 확보를 위해 FI에게 1순위 우선주 출자(기금과 동순위 또는 기금보다 선순위 우선주 참여)를 허용한다.

기금의 리스크 분산을 위해 뉴스테이 모자(母子)리츠를 도입한다. 모자(母子)리츠는 모(母)리츠를 통해 다수 자(子)리츠의 수익과 위험을 통합적으로 관리할 수 있게 되고, 모(母)리츠가 민간자금을 차입한 후 기금자체 재원과 통합, 자(子)리츠에 출자해 민간투자 유치와 기금 출자부담 완화을 완화할 수 있게 된다.

또한 모리츠 주식상장, P-ABS(유동화증권) 발행 등도 추진해 FI 참여를 유도한다.

은행의 투자 유도를 위해서는 주택도시기금 등 공공부문이50% 이상 출자한 임대리츠에 은행이 대출한 경우, 대출금액에 대한 주택신용보증기금 출연료(총 대출금의 0.3%)를 면제한다.

AMC(자산관리사)의 참여 활성화를 위해 LH 부지 공모를 위한 리츠 컨소시엄을 구성할 때AMC가 주도해 시공사와 함께 참여하는 방안을 추진한다. 현재는 시공사 출자의무비율(10% 이상)로 인해 AMC 단독으로는 참여가 곤란하다.

AMC가 자신이 운용하는 임대주택 리츠에 대한 주식취득 제한도 현행 10%에서 20%로 완화한다.

보험사의 리츠 주식 취득 제한을 완화(15% 이상 취득 시 사전신고→사후보고)하고, FI이 LH 공모부지 입찰에 참가할 때는 제출서류를 투자확약서(LOC)에서 투자의향서(LOI)로 대체하는 등 제도개선도 추진한다.

국토부는 올해 시범사업 성과를 가시화 해 연내 1만4000가구(LH부지 5222가구·민간제안 5527가구·재개발지역 3197가구) 리츠영업인가를 완료하고, 이 중 6000가구에 대해 입주자를 모집한다. 또 추가로 LH부지를 활용해 연내 4000가구를 공모할 계획이다.

9월에 실시되는 3차 공모는 수원 호매실(800가구), 화성 동탄2(500가구) 등 1300가구, 4차 공모(11월)는 대구 금호(594호), 김포 한강(900가구), 인천 서창2(1208가구) 등 2700가구가 대상이다.

이 같은 뉴스테이 활성화 방안은 특별법 시행시기인 올해 말까지 세법 개정을 완료하고, 도시건축규제 완화, 공공택지 내 뉴스테이 우선공급, 산지존치비율 완화 등 특별법 하위법령도 개정을 완료할 방침이다.

아울러 택지지구 내 공동주택용지를 뉴스테이 부지로 활용하는 경우는 준공 후 5년이 경과하지 않더라도 지구단위계획 변경을 허용하는 내용의 택지개발지침도 개정한다.