재건축 계산기 달라진다…서울시 기부채납 기준 손질

기부채납 방식 달라도 허용용적률 기준 통일

공공기여 부지 용적률 적용 기준도 개정

서울 아파트 단지 모습. ⓒ데일리안 홍금표 기자

서울시 재개발 재건축 현장에서 고질적인 문제로 지목된 규제가 사라진다. 기부채납 방식에 따른 용적률 혜택 차이를 없애고 최고 7층 규제를 받는 저층 주거지역 공공시설물의 용도지역 상향 불이익이 사라진다.

9일 업계에 따르면 서울시는 지난 5일 ‘공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준’을 일부 개정했다. 해당 개정안은 서울시 재건축과 재개발 등 도시정비사업 현장에 즉시 적용된다.

이번 기준 개정으로 기부채납 방식에 따른 상한용적률 인센티브 기준이 구체화됐다. 상한용적률이란 건축주가 기준·허용용적률에 공공시설 등을 기부채납해 최종적으로 완화 받아 도달할 수 있는 최고 용적률이다.

문제는 같은 양의 토지를 기부하더라도 부지 제공 방식, 대지지분을 제공하는 방식에 따라 가치가 다르게 평가됐다는 점이다.

이전에는 별도 토지에 건물을 지은 후 통째로 기부하면 용도지역 상향 전 기준으로 가치를 평가해 용적률 인센티브를 줬다. 그와 달리 건물 일부 층에 공공시설을 넣은 후 기부하면 용도지역 상향 후 기준으로 보상했다.

사업부지 등 기부채납 방식. ⓒ서울시

예를 들어 제2종일반주거지역(허용용적률 200%)에서 상업지역(허용용적률 600%)으로 용도지역 변경된 현장에서 2000㎡ 부지에 건물을 짓고 해당 건물 전체를 기부채납하면 변경 전인 200%로 허용용적률을 계산했다. 아파트를 짓는 사업부지 전체 허용용적률은 600%인데 기부채납 토지 허용용적률은 200%에 불과해 제대로 가치를 평가받지 못했다.

반면 같은 규모 부지에 건물을 짓고 일부 층에 공공기여 시설을 넣으면 부지 전체 허용용적률과 같은 600%로 인정받았다. 같은 면적 땅을 기부했어도 개별 토지를 기부한 현장에서는 더 적은 인센티브를 받아야 했다.

공공시설 부지 제공 방식에 따른 허용용적률 적용 기준 개정안. ⓒ서울시

이에 서울시는 별도 부지에 건축물을 지어 기부하면 용도지역 변경 후 허용용적률을 적용할 수 있도록 했다. 이전에는 별도 땅에 공공시설을 지어 기부해도 손해를 봤지만 이제는 적절한 가치를 보상받을 수 있게 됐다.

별도 건물을 짓지 않고 부지만 기부하는 경우에는 이전과 마찬가지로 용도지역 변경 전 허용용적률을 적용한다. 용적률 인센티브를 높이기 위해서는 부지에 건축물을 지어 기부해야 한다.

기부채납 방식에 따라 허용용적률이 높아지는 만큼 재건축과 재개발 현장에서 정비계획을 수정하는 사례가 늘어날 것으로 전망된다. 이 경우 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 지구단위계획 또는 정비계획을 수정해야 해 사업 속도는 일부 느려질 수 있다.

서울시 관계자는 “조합 등 사업 주체가 용적률 인센티브에 따른 이익과 지연되는 시간을 고려해 방향을 결정할 수 있도록 한 것”이라고 설명했다.

한편 서울시는 이번 기준 개정으로 공공기여 부지에 대한 허용용적률 적용 기준을 함께 바꿨다.

이전에는 지상 7층 규제를 받는 제2종일반주거지역에서 층수 제한이 없는 제2종일반주거지역으로 용도 상향하는 경우에만 공공시설부지 허용용적률을 190%에서 210%로 완화했다.

다만 용도지역을 제2종일반주거지역이 아닌 제3일반주거지역이나 준주거지역으로 크게 높일 때에는 허용용적률 190%가 그대로 적용되는 문제가 있었다.

이에 이번 개정으로 제3종일반주거지역이나 준주거지역으로 용도지역이 상향돼도 허용용적률을 190%에서 210%로 완화하도록 했다. 이 경우도 시행일 이후 도시계획위원회, 도시건축공동위원회, 도시재정비위원회와 정비사업 통합심의위원회 심의 등을 거쳐 기준을 수정할 수 있다.