전세대출로 민간임대 매매예약금?…금감원 “보호 공백·상환 리스크” 경고

매매예약금, 임대보증금 아냐…우선변제권·보증보험 보호 제외

“전세대출로 납부 가능” 홍보 확산…과도한 레버리지 위험

분양전환 시 대출 축소 가능성…최대 수억원 ‘일시상환’ 부담

금감원은 13일 ‘민간임대주택 매매예약금 대출 주의보’를 통해 매매예약금은 임대보증금이 아닌 사인 간 계약에 따른 금전으로, 임대차보호법상 우선변제권이 인정되지 않는다고 밝혔다. ⓒ금융감독원

금융감독원이 민간임대주택 ‘매매예약금’을 전세보증금으로 오인하고 대출까지 활용하는 사례에 대해 소비자경보를 발령했다.

금감원은 13일 ‘민간임대주택 매매예약금 대출 주의보’를 통해 매매예약금은 임대보증금이 아닌 사인 간 계약에 따른 금전으로, 임대차보호법상 우선변제권이 인정되지 않는다고 밝혔다.

또 주택도시보증공사(HUG) 등의 전세보증금 반환보증 대상에도 포함되지 않아, 임대사업자 파산 등 사고 발생 시 회수가 어려울 수 있다고 강조했다.

민간임대주택은 장기임대를 목적으로 공급되는 주택이지만, 일부 사업장에서 의무임대기간 이후 분양전환을 조건으로 ‘매매예약금’ 납입을 유도하는 사례가 발생하고 있다.

특히 블로그나 SNS 등을 중심으로 “전세대출 등으로 매매예약금을 납부할 수 있다”는 홍보가 확산되고 있어 소비자 주의가 필요하다고 금감원은 지적했다.

금감원은 과도한 레버리지 위험도 강조했다. 임대보증금과 매매예약금을 합쳐 최대 90%까지 대출이 가능하다는 홍보는 사실 여부와 관계없이 차주의 상환 부담을 키울 수 있다는 설명이다.

아울러 분양전환 시점에는 DSR·LTV 규제 적용으로 대출 가능 금액이 줄어들 수 있어, 상당한 금액을 일시에 상환해야 하는 유동성 위험이 발생할 수 있다고 경고했다.

예시로 현재 6억원 대출이 가능하더라도 주택가격 하락 시 향후 주담대 한도가 줄어들면서 1억~2억원 수준의 추가 상환이 필요할 수 있다고 설명했다.

금감원은 “매매예약금은 임대보증금이 아니며 법적 보호 대상도 아니다”며 “대출을 활용한 매매예약 계약 권유에 각별한 주의가 필요하다”고 밝혔다.