[단독] 인천서 뉴스테이 분양전환 ‘가닥’…유주택 임차인 반발 ‘변수’

e편한세상 도화, 지난달 의무 임대기간 만료

분양전환 방식 등 리츠 주총서 구체화…“내달 개최 목표”

HUG, 분양은 무주택자만…정책 일관성 지적도

‘e편한세상 도화’ 조감도.ⓒDL이앤씨

인천 미추홀구의 뉴스테이 단지인 ‘e편한세상 도화’ 의무 임대기간이 종료되면서 분양전환 논의가 본격화되고 있다.

다만 분양을 무주택자 대상으로 진행한다는 대전제가 세워진 만큼 향후 분양전환 과정에서 유주택 임차인들과의 갈등이 예상된다.

7일 주택도시보증공사(HUG) 등에 따르면 e편한세상 도화의 의무 임대기간이 지난달 만료됐다. 이에 따라 분양전환 착수 여부와 방식 등을 두고 리츠 주주 간 협의가 진행 중이다.

해당 뉴스테이 리츠 관계자는 “임대기간이 종료돼 분양전환하는 방향으로 주주들끼리 검토 중”이라며 “아직 시점이나 분양가격 산정 방식 등에 대한 협의가 된 상황은 아니다”고 설명했다.

그러면서 “관련 내용이 확정되는 대로 임차인들께 안내할 예정”이라고 덧붙였다.

뉴스테이는 민간사업자와 HUG가 자본금을 출자해 임대 리츠를 설립하고 주변 시세의 90% 수준에서 임대주택을 공급하는 기업형 임대주택이다. 8년 의무 임대기간 종료 후 사업자는 분양전환을 통해 수익을 실현할 수 있는 구조다.

인천 첫 뉴스테이 단지인 e편한세상 도화는 도화지구 5블록과 6-1블록에 2105가구로 조성돼 지난 2018년 2월부터 입주를 시작했으며 HUG와 DL이앤씨, 인천도시공사(iH) 등이 출자한 리츠가 임대 운영 중이다.

구체적인 계획은 주주총회에서 다뤄질 전망이다. 주주 간 협의가 완료되는 대로 리츠가 처리계획 수립을 위한 주총를 개최할 계획으로 시점은 다음 달로 예상된다.

앞서 지난해 11월 의무 임대기간이 끝난 ‘e편한세상 테라스 위례’ 운영 리츠도 지난달 26일 주총을 개최해 올해 11월 이후 분양전환 절차에 착수하기로 의결한 바 있다.

리츠 관계자는 “주총은 다음 달로 목표를 잡고 있다”며 “다만 주주 및 임차인과의 협의에 따라 주총 시기는 늦춰질 수 있다”고 답했다.

e편한세상 도화는 비규제지역에 속해 무주택자의 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 70%까지 적용되는 만큼 분양전환 계획이 구체화될 경우 리츠도 주택 매각에 속도를 낼 수 있을 것으로 보인다.

문제는 유주택 임차인들의 반대에 부딪혀 협의가 지연될 수 있다는 점이다. 초기 뉴스테이는 중산층 주거안정을 위해 도입되며 입주 조건에 주택 소유에 따른 제한이 없었다.

그러나 최근 HUG가 모든 뉴스테이 사업장에 분양전환 대상을 무주택자로 제한하기로 하면서 유주택 임차인들 사이에선 정책의 일관성이 흔들리는 조치라는 비판이 터져나오고 있다.

정부는 공공지원이 투입된 데다 시세보다 저렴한 임대료로 임대주택을 공급해온 만큼 분양 시에는 무주택자를 중심으로 공급이 이뤄져야 한다고 판단한 것으로 보인다.

특히 유주택자 제외 방침이 뉴스테이 단지들의 임대 의무기간 종료를 코앞에 두고 결정돼 반발이 거센 상황이다. 오는 2030년까지 의무 임대기간 만료가 도래하는 뉴스테이가 49곳, 3만9430가구에 달하는 만큼 갈등의 불씨가 번질 것이란 우려도 나온다.

e편한세상 도화에 거주 중인 한 임차인은 “초기에 뉴스테이 사업을 시작할 때 정부는 중산층 주거안정을 내세우며 유주택자도 받아줬는데 이제와 분양 대상에서 제외한다는 것은 갑작스럽고 정책 신뢰성을 흔드는 것”이라며 “최소한 유주택자들이 기존 주택을 처분할 수 있도록 충분한 시간을 부여하는 식으로 조건을 완화해달라”고 주장했다.