신축 아파트 상가, 소형·고밀화…“면적 작아지고 점포 수 많아져”

아파트 단지 내 상가 1개동 당 점포 수 증가

사업성 확보·소자본 창업 확산…소형 점포 비중 확대

2020~2025년 전국 단지 내 상가 공급 추이.ⓒ부동산R114

새롭게 입주하는 단지 내 상가 건물 수는 감소한 반면 상가 건물 1개동 당 평균 점포 수는 증가한 것으로 나타났다.

상가 공급 규모를 최소화하는 추세가 강화된 가운데 소자본으로 운영 가능한 소규모·실속형 점포에 대한 임차 수요가 확대되면서 단지 내 상가 내부 점포 구성이 점차 고밀화되고 있는 것으로 확인된다.

18일 부동산R114의 상업용 부동산 분석솔루션(RCS)을 통해 전국 단지내상가 입주 동향을 분석한 결과, 지난해 새롭게 들어선 단지 내 상가 건물은 227곳, 점포 수는 6524개소로 집계됐다.

지난 2023년 상가건물 309곳, 점포 7611개소가 입주한 이후 상가건물 수와 개별 점포 수 모두 2년 연속(2024~2025년)감소세를 보였다.

다만 단지 내 상가 건물 1개동 당 평균 점포 수는 오히려 증가하는 추세로 확인됐다. 지난 2020년에는 단지 내 상가 1개동 당 평균 17개소의 점포가 공급됐으나 2023년 25개소, 2024년 28개소로 늘더니 지난해에는 29개소로 평균 점포 수가 지속 확대됐다.

이처럼 단지 내 상가 1개동에서 공급되는 점포 밀도가 높아지는 가운데, 개별 점포 면적은 점차 축소되는 모습이다.

입주 시점이 2024년과 2025년인 단지 내 상가의 총 연면적을 연도별로 합산해 점포 1개소 당 평균 연면적을 산출한 결과, 지난해 전국 점포당 평균 연면적은 1106.8㎡로 1년 전(1443.4㎡) 대비 약 23% 감소했다.

지역별로는 수도권이 25%(2024년 1228.0㎡→2025년 920.6㎡), 지방은 21%(2024년 1756.3㎡→2025년 1396.1㎡) 각각 줄어든 것으로 분석됐다.

단지 내 상가에 입점하는 점포 수는 증가하는 반면 개별 점포의 규모는 축소되는 추세다. 이는 신축 아파트 분양가 상승과 함께 분양상가 또한 토지비와 건축비 부담이 과거보다 크게 늘면서 사업성 확보를 위해 점포 면적을 줄이고 점포 수를 늘리는 공급 전략이 강화된 결과로 해석된다.

특히 소형 면적 점포는 초기 투자비와 운영비 부담이 적어 임차인 선호가 높아 상대적으로 공실 리스크가 낮다.

여기에 코로나19 팬데믹 이후 배달·테이크아웃 중심의 비대면 소비 트렌드가 정착된 점 역시 단지 내 상가의 소형화 움직임을 가속화한 요인으로 풀이된다.

한편 국가통계포털(KOSIS)에 따르면 전국 집합상가 공실률은 2024년 1분기 10.10%를 기록한 이후 지난해 4분기 10.40%까지 확대됐다. 시장 기능상 자연 공실률 5% 내외를 감안하더라도 10% 이상의 공실률 추이가 지속되고 있다.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 "10%를 넘는 공실률 추이가 계속되는데 주의 깊은 관찰이 필요하다"며 "특히 상권 쇠퇴와 온라인 쇼핑 확산 등 구조적 요인이 공실 해소를 지연시킬 가능성이 높아 향후 단지내 상가는 소형 점포를 중심으로 배치 비중이 더욱 확대될 것으로 전망된다"고 설명했다.