정부 규제 완화에…강남·한강변 리모델링 단지, 사업방식 ‘저울질’

패스트트랙법 시행 예고, 재건축 특례법도 속도

지지부진 리모델링→재건축 선회 목소리 커져

“공사비 급등, 재초환 등 규제 여전…사업성 따져봐야”

정부의 규제 완화로 내년부터는 재건축 시계가 빨리 돌아갈 것으로 예상된다.ⓒ데일리안DB

정부의 규제 완화로 내년부터는 재건축 시계가 빨리 돌아갈 것으로 예상된다.

이에 빠른 사업 추진을 위해 그간 리모델링을 추진하던 단지들 가운데 사업방식 전환을 고민 중인 곳들이 늘고 있다.

4일 정비업계 등에 따르면 이르면 내년 6월부터는 안전진단 없이도 재건축 사업에 착수할 수 있다.

관련 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 개정안, 일명 ‘재건축 패스트트랙법’이 국회 문턱을 넘어서면서다.

여기에 정부가 추진 중인 ‘재건축·재개발 촉진에 관한 특례법’도 마련되면 정비사업 기간은 종전보다 최대 6년가량 앞당겨질 것으로 보인다.

정비사업 관련 규제가 속속 풀리면서 노후 단지들의 재건축 추진에도 속도가 붙을 전망이다. 반면, 리모델링의 추진 동력은 약화할 것으로 보인다.

리모델링은 재건축보다 비교적 규제가 덜하고 빠른 속도가 강점이다. 재건축은 준공 후 30년이 지나야 추진할 수 있지만, 리모델링은 절반인 15년만 넘어도 가능하다.

재건축초과이익환수제 등 규제로부터 자유로워 분담금 부담도 덜하다. 공공임대주택 건설이나 기부채납 등 의무가 없는 데다 재건축 대비 사업 절차도 비교적 간소한 편이다.

다만 단지 전체를 허물고 새로 지어 올리는 재건축과 달리 골조를 남겨두고 공사가 진행되다 보니 사업 난도가 더 어렵고, 주거 트렌드에 맞춰 평면을 바꾸기도 쉽지 않다.

최근 공사비 급등으로 분담금 부담이 커졌는데, 일반분양 물량을 대폭 늘리기 어려워 사업 추진의 한계가 뚜렷해진 모습이다.

서울 강남구 개포동 일원 대치2단지도 16년간 답보상태에 놓여있던 리모델링을 접고 재건축으로 돌아섰다. 수직증축을 통해 리모델링에 나서려 했으나, 2022년 9월 부적합 판정이 나면서 사업이 사실상 좌초됐다.

사업이 답보상태에 놓인 채로 시간이 흘러 재건축 준공 연한 30년을 채우게 되자, 재건축으로 방향을 전환하자는 목소리가 커진 셈이다.

광진구 광장삼성2차는 공사비 인상 등으로 사업성이 악화하면서 재건축으로 선회하려는 움직임이 활발해지고 있다. 정부의 규제 완화와 더불어 광장삼성1차, 광장극동 등 인접 단지들의 재건축 추진이 속도를 내면서다.

리모델링 단지들이 밀집한 용산구 동부이촌동 주요 단지들도 재건축과 리모델링을 놓고 저울질하고 있다. 용적률이 높은 한가람(358%), 강촌(339%), 우성(332%), 코오롱(317%) 등 단지들은 재건축 사업성이 떨어져 현재 리모델링을 추진 중이다.

정부 규제 완화에 서울시도 발맞춰 정비사업 지원에 적극적으로 나서면서 재건축 추진의 길이 열렸다고 판단한 소유주들이 늘어난 것으로 전해진다.

정비업계 관계자는 “정부 규제 완화가 본격적으로 이뤄지면서 실질적으로 사업 기간이 단축될 거란 기대감이 커진 탓”이라며 “단지마다 사업성이 다르고 여건이 제각각이기 때문에 규제 완화 수혜를 보더라도 재건축이 불가능한 곳이 분명히 있다”고 설명했다.

이어 “리모델링에 투입한 비용 및 시간 등을 모두 포기하고서라도 재건축으로 선회하는 게 맞는지 사업성을 면밀히 따져봐야 한다”며 “이분법적으로 바라볼 게 아니라 각 단지에 맞는 방식을 택해야 한다”고 덧붙였다.