[아파텔의 눈물②] 아파트 대체재라더니…세금 내고 대출 막히고, 소유자 “어쩌라고”

文정부, 오피스텔 규제 완화로 주택공급 확대 촉진

"주거용 오피스텔, 준주택으로 인정…사각지대 해소해야"

정부의 부동산시장 안정화 방안이 잇따라 마련되면서 주거용 오피스텔, '아파텔' 관련 규제 완화 요구도 커지고 있다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

정부의 부동산시장 안정화 방안이 잇따라 마련되면서 주거용 오피스텔, '아파텔' 관련 규제 완화 요구도 커지고 있다. 집값 급등기에 아파트 대신 오피스텔로 눈을 돌려 내 집 마련에 나선 소유주들 사이에선 "세금은 세금대로 내고 정부의 혜택은 하나도 받지 못한다"는 볼멘소리가 새 나온다.

7일 한국부동산원에 따르면 올 1월 전국 오피스텔 매매가격지수는 101.32로 한 달 전 대비 0.44% 떨어졌다. 지난해 7월 102.83을 기록한 이후 반년가량 지수가 하락세를 이어가고 있다.

해당 지수는 오피스텔 평균 매매가격 변화를 측정하는 지표로 2020년 6월을 기준(100)으로 지수가 100을 넘으면 기준 시점 대비 높은 가격에 거래가 이뤄지고 있단 의미다.

같은 기간 서울의 오피스텔 매매가격지수는 0.26% 하락한 102.08로 집계됐다. 지난해 9월 –0.08%로 마이너스 전환한 이후 10월 –0.15%, 11월 –0.2%, 12월 –0.24%에 이어 올 1월 –0.26%로 낙폭이 점점 커지는 추세다.

최근 몇 년간 정부의 강도 높은 규제와 공급 부족이 맞물리며 집값이 급등하자 주거용 오피스텔로 눈을 돌리는 수요가 크게 늘었다. 아파트 대비 규제가 덜한 데다 목돈이 부족해도 대출이 잘 나와 자금 조달이 상대적으로 수월했다.

전용 59㎡ 이상 중대형 오피스텔의 경우 아파트와 비슷한 구조를 가지면서도 가격은 상대적으로 더 저렴해 실수요자들 사이에선 내 집 마련 대체재로 떠올랐다.

'아파텔'로 눈 돌려 내 집 마련 했지만
세금낼 땐 '주택', 대출·정부 혜택 앞에선 '비주택'

정부가 오피스텔 규제를 완화한 것도 영향을 미쳤다. 당시 정부는 재건축·재개발 추진에 따른 집값 급등을 우려해 오피스텔 등 비아파트 공급을 확대해 주거안정을 꾀하고자 했다. 이에 종전 전용 85㎡ 이하 오피스텔에만 허용하던 '바닥난방'을 120㎡까지 설치할 수 있도록 했다.

오피스텔은 아파트와 달리 전용면적 산정에서 제외되는 발코니 설치가 금지돼 동일한 면적이라도 아파트 대비 실사용 면적이 작아 3인 이상 가구가 거주하는 데 어려움이 따랐다. 정부는 규제 개선으로 중대형 면적의 주거용 오피스텔 공급을 촉진, 3~4인 가구의 주거수요 대응 및 주택난 해소에 기여하겠단 구상이었다.

하지만 고금리 여파로 부동산시장이 위축되고 아파트값이 떨어지면서 우후죽순 성장한 오피스텔 시장은 빠르게 얼어붙었다. 현 정부 들어 대대적인 주택규제 완화가 이뤄졌지만, 오피스텔은 소외된단 점도 하락세를 가파르게 만드는 요인으로 꼽힌다.

오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받는다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받는다. 다만 거주 목적으로 전입신고를 하면 세법상 주택으로 분류돼 종부세 등 보유세와 양도세를 매길 때 주택 수로 산정된다. 취득 시점에 용도를 명확히 알 수 없어 아파트(1.1~3.5%) 대비 높은 취득세(4.6%)를 낸다.

그런데 대출을 받을 때는 '비주택'으로 분류된다. 오피스텔은 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 시 실제 상환 기간과 관계없이 8년 만기 고정으로 대출이 이뤄진다.

지난해 7월부터 DSR 규제가 강화되면서 총대출액이 1억원을 넘으면 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘을 수 없다. 대출 만기가 줄면 DSR 비율이 높아져 대출 한도는 줄어들 수밖에 없다. 최장 40년까지 만기 적용이 가능한 아파트와 비교하면 대출 한도 격차가 큰 셈이다.

실거주 목적으로 매매하더라도 정부 혜택에서 제외된다. 지난 1월 말부터 정부는 고금리에 차주별 대출이자 부담을 덜어주기 위해 1년간 한시적으로 특례보금자리론을 운영 중이다.

9억원 이하 주택에 대해 소득을 따지지 않고 최저 연 3.25% 금리로 최대 5억원까지 빌릴 수 있는 정책 모기지다. 신청 대상이 주택법상 '주택'으로 제한돼 있어 건축법을 따르는 오피스텔 소유자들은 관련 혜택을 받을 수 없다.

서원석 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 "지난 정부에서 주택공급 확대를 목적으로 오피스텔에 대한 규제를 완화했기 때문에 당시 실수요자들은 주택이라고 인지하고 시장에 들어간 것"이라며 "그때는 오피스텔을 구매해도 전체적으로 집값이 오르는 상황이어서 아파트가 갖는 혜택들을 받지 못해도 큰 문제가 되지 않았으나 지금은 여러 규제 완화가 이뤄지는 상황에서 오피스텔이 그에 따라가지 못하니까 문제가 발생하고 있다"고 설명했다.

서 교수는 또 "전반적으로 주거 목적으로 사는 수요자들에 대한 어려움이 가중되는 만큼 주거용 오피스텔을 준주택으로 인정하면 대출과 조세에 있어 주택에 준하는 혜택을 받을 수 있을 것"이라며 "다주택자에 대한 규제도 완화한 만큼 주거용 오피스텔에 한해서는 규제 사각지대를 해소하는 방안이 고려될 필요가 있다"고 덧붙였다.