전세대출 어떻게 달라지나…높아진 문턱 '체크포인트'

보증금 오른 만큼만 대출 가능

잔금 지급 이전으로 시점 제한

서울 중구의 한 은행 대출 창구 모습. ⓒ데일리안 류영주 기자

금융당국이 실수요와 직결된 전세대출은 가계부채 규제에서 제외하기로 했지만, 이를 둘러싼 은행 문턱은 한층 높아질 것으로 보인다. 잔금을 치르기 직전까지 전셋값이 오른 만큼만 대출을 받을 수 있고, 집을 갖고 있는 사람은 깐깐한 오프라인 심사를 거쳐야만 한다.

전세대출이 아예 중단될 지도 모른다는 불안은 어느 정도 해소됐지만, 실제로 돈을 빌리는 과정은 훨씬 빡빡해지는 모습이다.

19일 금융위원회에 따르면 올해 4분기 중 시행되는 전세대출은 가계부채 총량 관리 대상에 포함되지 않는다. 규제로 인해 전세대출이 중단되는 사태를 막기 위한 조치다.

이전까지 금융당국은 가계부채의 연 증가율을 6%대 내에서 관리하겠다는 입장을 고수해 왔다. 그러나 이로 인해 당장의 주거 문제와 직결된 전세대출마저 차단될 수 있다는 우려가 커지자 한 발 물러선 모양새다. 금융위는 올해 가계부채 증가율을 5~6%대로, 내년에는 4%대로 낮춘다는 내용의 가계부채 관리 방안을 지난 4월 발표해 둔 상태다.

하지만 전세대출을 둘러싼 조건은 예전보다 훨씬 꼼꼼해진다. 금융당국이 가계부채 규제 자체를 풀겠다는 것이 아닌 만큼, 은행들로서는 과도한 대출이 일어나지 않도록 해야 하기 때문이다.

우선 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행은 오는 27일부터 전셋값이 오른 만큼만 대출을 내주기로 했다. 계약 갱신에 따른 전세대출에 대해서는 증액된 보증금 내에서만 대출 한도를 운영하겠다는 얘기다.

예를 들어 4억원이었던 전세 보증금이 임대차보호법의 상한선인 5%만큼 올랐다면, 지금까지 전세대출 한도는 총 전세금인 4억2000만원 대비 80%인 3억3600만원이었다. 만약 기존 대출이 2억원이었다면 차액인 1억3600만원을 빌릴 수 있었다. 그런데 앞으로는 보증금 증액분인 2000만원까지로 전세대출 한도가 묶이게 된다.

다만, 이는 신규 전세에는 해당되지 않는다. 보증금 4억원짜리 전세를 새로 계약한다면 원래대로 전셋값의 80%인 3억2000만원까지 대출을 받을 수 있다.

전세대출이 가능한 시간적 여유도 크게 축소된다. 현재는 신규 전세의 경우 입주일이나 전입일 가운데 이른 날로부터 3개월 이내까지 전세대출을 신청할 수 있지만, 이제는 잔금 지급일 이전까지만 가능하다. 다른 곳에서 돈을 융통해 일단 전셋값을 치르고 입주한 뒤 석 달 내 은행에서 전세대출을 받아 자금을 해결하던 방식이 차단된다는 의미다.

이미 주택을 보유하고 있는 사람이 전세대출을 받으려면 반드시 은행 창구를 찾아 심사를 거쳐야 한다. 은행들이 1주택 보유자의 비대면 전세대출을 막기로 하면서다.

◆실수요 아닌 자금 활용 '원천봉쇄'

5대 은행 주택담보대출 추이.ⓒ연합뉴스

은행권은 이 같은 조치들을 통해 전세대출 자금이 실수요가 아닌 다른 곳으로 흘러가지 않도록 원천 차단하겠다는 입장이다. 그 동안 비교적 넉넉한 한도의 전세대출이 자산 투자에 쓰이면서 가계부채 증대를 조장해 왔다는 지적 때문이다. 5대 은행의서 전세대출 잔액은 이번 달 14일 기준 121조9789억원으로 지난해 말보다 15.9% 급증했다.

그래도 가계부채 총량 관리에서 빠진 전세대출은 사정이 나은 편이다. 주택담보대출이나 신용대출 등 나머지 대출은 더 바늘구멍이 돼 가고 있어서다. 하나은행은 이번 달 20일부터 올해 말까지 신용대출과 주택, 오피스텔, 상가 등 부동산 구입자금 용도의 대출을 전면 중단하기로 했다. 우리은행은 같은 날부터 11개 신용대출 상품의 우대금리를 최대 0.9%p까지 축소해 대출 속도조절에 나설 방침이다.

금융권 관계자는 "현재까지 나온 새로운 대출 방안은 일단 대형 시중은행들 간의 합의 사항이지만, 이들의 시장 영향력과 금융당국의 기조를 감안하면 조만간 다른 은행들도 시행이 불가피할 것"이라고 말했다.