주산연 "내년에도 집값 상승 전망…다주택자 줄면 상승폭 커져"

서울 집값이 내년에도 상승할 것이라는 전망이 나왔다. 공급 부족의 개선 가능성이 낮다는 게 주요 이유다.

주택산업연구원은 내년 전국 아파트가격이 1.8% 상승 예상된다고 29일 밝혔다. 수도권은 1.8%, 서울 2.1% 상승 전망했다. 수급 불균형이 아파트 가격 상승에 크게 영향을 미친 것으로 분석했다.

주산연은 지난 10년간 특정연도의 공급은 아파트 분양물량으로, 수요증가분은 특정연도의 30세 진입인구에서 사망인구를 뺀 주택시장활동인구 순증분으로 아파트 수급지수를 추정하고 이를 기초로 영향요인을 분석했다.

그 결과 전국 아파트값의 영향요인은 수급지수(상관계수 -0.38), 경제성장율(0.28), 주담대증가율(0.25), 금리변화(-0.13)로 수급지수가 가장 큰 영향요인으로 나타났다.

관계수 마이너스(-)는 영향요인이 상승하면 가격은 하락한다는 역상관관계를 나타낸다.

서울의 경우는 수급(-0.58), 경제성장율(0.28), 주담대증가율(0.13), 금리변화(-0.01) 로 수급요인의 영향이 컸다. 다주택비율의 영향요인은 (-0.71)로 역상관성이 매우 크게 나타났다.

주산연은 "다주택비율이 낮아질수록 아파트값 상승폭은 매우 커질 수 있다는 것을 보여주고 있다"며 "다주택보유 억제가 집값 안정에 절대적이라는 투기억제론자들의 주장과는 전혀 반대의 결과를 보여준다"고 설명했다.

전세의 경우는 전국은 경제성장율(0.36)>금리변화(-0.33)>수급지수(-0.31)>주담대증가율(0.20) 순으로 집계됐다. 매매와 달리 금리변화가 상대적으로 큰 영향요인으로 작용했다.

전세의 경우 매매와 반대로 다주택비율의 상관계수가 (0.40)으로 매우 큰 정(+)의 상관관계를 보여준다.

집값안정기에 다주택수가 늘어나고, 매매와 전세가격 격차는 줄어들면서 실질임차료수준이 더 올라가는 현상을 반영하는 결과라는 것이 주산연의 설명이다.

주산연은 경제 변수와 수급지수를 고려한 결과 내년 주택 매매가격은 전국과 서울 모두 1.5% 상승할 것으로 예상했다.

전세가격은 공급 부족과 임대차 3법에 따른 시장 혼란이 이어지며 전국 3.1%, 서울 3.6% 올라 매매가 상승폭보다 클 것으로 관측했다.

주산연은 "경기 회복에 대한 기대감과 주택시장 진입가구 증가에 따른 초과수요, 신규 주택에 대한 선호, 저금리와 유동성 확대 등으로 매매가격과 전월세 가격이 상승 기조를 이어갈 것"으로 내다봤다.