'재초제' 피했다던 강남 재건축 '좌불안석'…정부 제동, 소송으로 얼룩

재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 지난해 막판에 관리처분인가를 신청했던 서울 강남권 재건축 조합에 근심이 가득하다.

초과이익환수제만 피하고 보자는 마음에 성급하게 사업을 진행하면서 비상대책위원회의 사업시행인가 취소 소송 등 조합원 갈등이 불거질 것을 예상하지 못한 탓이다.

또 정부의 요청에 따라 각 구청이 지난해 말 재건축 단지들이 제출한 관리처분인가 신청서류에 대한 점검을 한국감정원에 의뢰 한다는 소식이 들리며 조합원들 사이에 불안감이 고조되고 있다.

만약 사업시행인가 취소소송이 받아들여 지거나, 관리처분인가 신청에 하자가 들어나 취소될 경우 조합원들은 결국 초과이익환수제 부담을 떠안게 된다.

◆한숨 돌린 한신4지구, 잠실 진주 등은 내홍 싶어져

5일 관련 업계에 따르면 지난해 말 관리처분인가 신청을 한 강남권 등 재건축 단지들이 관리처분인가 신청 무효화를 걱정하고 있다.

최근 서울 서초구 잠원동 한신4지구 재건축 조합은 비대위가 서초구에 제기한 사업시행계획인가 취소 소송 때문에 골머리를 앓았다.

이곳은 초과이익환수제를 피하겠다는 목적으로 공동사업시행방식을 채택하고, 관리처분계획을 서둘렀던 대표적인 강남 재건축 사업지다.

그런데 한신4지구 1·2 공구 간의 용적률 차이와 소형 임대주택의 위치 등 건축계획에 불만을 품은 일부 조합원들이 한신4지구 사업 추진에 제동을 걸었다.

조합은 지난해 12월 29일 관리처분인가를 신청했다. 하지만 비슷한 시기 녹원한신 등 일부 아파트 주민들이 서초구에 재건축사업 무산을 요청하는 민원을 100여 건 넘게 제기했고, 결국 사업시행인가 취소처분을 요구하는 소송을 낸 것이다.

다행히 최근 비대위가 사업시행인가 취소 소송을 취하해 인가가 반려될 소지는 적어졌다.

한신4지구의 한 관계자는 “일정이 촉박했지만 관리처분인가에 필요한 서류를 잘 갖춰 제 날짜에 신청했고 최근 비상대책위원회가 사업시행인가 취소 소송도 취하해 한 숨을 돌렸다”면서도 “서초구가 감정원에 서류 검증을 검토 중인 것으로 알려져 긴장을 놓을 수는 없다”고 전했다.

이 같은 상황은 송파구 잠실 진주아파트와 미성·크로바 재건축 등에서도 일어나고 있다. 이들 재건축 조합원 사이의 이견으로 내홍을 앓고 있어서다.

특히 잠실 진주아파트는 관리처분 신청 당시 일부 조합원이 제기한 소송으로 인해 시공사 도급계약서류를 내지 못한 것이 걸림돌이 되고 있다.

잠실 진주아파트 비대위는 2002년에 삼성물산과 현대산업개발을 시공사로 선정할 당시 토지 소유자 50%의 동의가 없었다는 이유로 재건축 결의가 무효라는 내용의 소송을 제기했다.

오는 5월 중 1심에서 시공사 선정 무효 판결이 나온다면, 진주아파트의 환수제 적용 가능성은 한층 높아진다.

◆각 구청 꼼꼼한 검토 위해 관리처분인가 계획 감정 의뢰

이와 함께 지난해 10월 롯데건설을 시공사로 선정한 미성·크로바아파트 일부 조합원은 건축계획서에 기존 시공사가 약속한 무상 설계 등이 포함되지 않았다고 소송도 불사하겠다는 입장이다.

서초구 반포주공1단지 역시 세대별 종전자산 평가에 대한 감정평가액 산정에 불만을 품은 조합원 간 갈등이 계속되고 있다.

이 가운데 국토교통부는 지난달 28일 강남3구의 구청 관계자들에게 11개 관리처분인가 신청 단지들의 신청 서류 하자 여부를 꼼꼼히 체크할 것을 지시했다. 통상적으로 큰 문제가 없으면 인가를 내주었던 구청의 행정절차에 제동을 건 셈이다.

업계에 따르면 송파구청은 최근 미성·크로바와 잠실진주아파트가 지난해 말 제출한 재건축 관리처분인가 신청 내용을 한국감정원에 전달해 타당성 검증을 의뢰했다.

또 서초구청도 지난해 말 관리처분인가 신청을 낸 총 7개 재건축 단지 중 반포주공1단지 1·2·4주구, 한신 4지구 등 4개 단지의 관리처분인가에 대한 검증을 감정원에 의뢰하는 방안을 검토 중이다.

도시 및 주거환경정비법을 보면 지방자치단체는 재건축 사업 시행자의 관리처분계획 인가 신청 내용에 대해 한국감정원과 한국토지주택공사(LH)에 타당성 검증을 요청할 수 있다.

지자체는 관리처분인가 신청일 30일 이내에 인가 여부를 결정해야 하지만 이렇게 외부에 타당성 검증을 맡길 경우 결정 기한이 접수 후 60일로 늘어난다.

업계는 구청의 확인 작업이 꼼꼼해지면서 강남권 재건축 단지들의 관리처분인가 신청이 혹시라도 반려될까 잔뜩 긴장한 모습이다.

업계 한 관계자는 “혹시나 관리처분인가 신청이 무효화 되면 최대 수억원에 이르는 재초제 부담금을 내야할 뿐 아니라 재건축 자체를 반대하는 조합원들이 늘어 사업이 무산되는 게 아닌지 우려하는 목소리가 커지고 있다”고 말했다.

한편 조합원 간 소송으로 시공사 선정 절차조차 진행하지 못한 곳도 있다. 송파구 문정동 136번지 재건축의 경우 지난달 27일 개최 예정인 총회가 무산됐다.

이번에는 ‘공동도급불가’ 방침이 제한경쟁의 사유가 안 된다는 이유로 총회개최금지 가처분 신청이 제기됐고 법원이 이를 받아들인 것이다.