[10.24 가계부채 대책]깐깐해진 임대업자 대출…수익형시장 급랭 예고

정부가 24일 발표한 가계부채 종합대책을 통해 부동산 임대업자에 대한 대출을 더욱 강화하면서 상가, 오피스 등의 수익형 부동산 투자 문턱이 높아졌다.

정부는 내년 3월부터 부동산 임대업자 대출에도 여신심사 가이드라인을 도입하기로 해 대출 원리금 상환을 우선시 했다.

신규 대출 역시 받기 어렵게 된다. 임대업 이자상환비율(RTI·Rent to Interest)로 상환능력 심사를 통해 부동산 임대업자가 연간 임대소득이 대출이자보다 많아야 대출이 가능해진다.

그동안 수익형부동산 시장은 잇단 부동산 규제를 피한 ‘풍선효과’와 함께 저금리로 인한 안정적인 임대수익으로 투자수요가 급격하게 몰렸다. 하지만 이번 대책어 따른 시장 타격은 불가피해졌다.

이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “이번 대책이 임대사업자의 과도한 대출을 사전에 방지할 수 있다는 점에서는 바람직한 대책으로 평가된다”면서도 “부동산임대업자로 등록하지 않은 갭투자자들에게도 서둘러 적용해 형평성 논란을 차단할 필요가 있어 보인다”고 지적했다.

그는 “자금줄을 원천봉쇄하고 투자심리가 냉각되면서 전반적으로 시장이 급랭할 것”이라며 “특히 그간 수익형부동산의 경우 대출이 유리하고, 부가가치세 환급 등을 위해 임대사업자 등록을 하는 관행이 있기 때문에 다른 부동산 시장 보다 타격이 클 것으로 보인다”고 우려했다.

문소임 리얼티코리아 수석연구원도 “이번 가계부채대책이 빌딩 매입 시 일으킨 대출에 대한 이자비용을 충분히 감당할 수 있는 소득 능력 여부에 따라 현재 건물을 소유하고 있는 사람과 앞으로 건물 마련 계획이 있는 사람 모두에게 매우 부담스러운 과제가 될 것”이라며 “갈수록 투자자의 상환능력에 맞게 시장이 재편되면서 거래 빈도수도 다소 수그러들 가능성이 높다”고 예상했다.

문 연구원은 “웬만큼 자금 여유가 있지 않은 이상, 추가 담보대출이 더욱 어려워져 건물을 매입하는 데 걸림돌이 될 수 있다”며 “건물을 매입하더라도 대출 원리금 상환이 가능한 예산 범위 안에서 투자하는 경향이 나타날 것으로 보인다”고 설명했다.

최근 아파트와 함께 상가, 오피스텔 등 수익형부동산에서도 분양 호황을 누렸던 건설업계도 안심할 수 없는 상황이 됐다.

대형건설사 관계자는 “아파트보다 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔에 투자자들이 몰리면서 분양 사업들이 대부분 성공적으로 이뤄졌지만 이제 이마저도 장담할 수 없게 됐다”며 “대출규제와 함께 이자부담이 커지면서 부동산 시장이 전반적으로 침체될까 우려 된다”고 토로했다.