혼돈의 부동산 시장, 양극화도 극심

올해 아파트 시장은 지역별, 가격대별, 아파트 연령대별 양극화가 더욱 뚜렷해질 것으로 보인다.

21일 KB부동산에 따르면 지난해 12월 전국 5분위 아파트 평균 가격은 12억8360만 원으로 집계됐다. 이는 하위 20% 아파트 평균 가격(1억1648만원)의 11.02배에 달하는 수치다.

5분위 배율은 상위 20% 평균 가격을 하위 20% 평균 가격으로 나눈 지표로, 배율이 높을수록 가격 격차가 심하다는 의미다.

전국 아파트 5분위 배율은 2022년 2월 처음으로 10배를 넘었다. 이후 한동안 주춤하다 지난해 하반기(7~12월) 들어 상승하기 시작해 12월에는 KB부동산이 해당 통계를 집계한 2008년 12월 이후 처음으로 11배를 넘었다.

KB부동산이 같은 통계를 집계한 지난 2008년 12월 이후 16년 만의 최고치다.

서울 지역 내 양극화 현상도 심화됐다.

지난해 12월 서울 아파트의 5분위 배율은 5.6이었다. 이는 10월 5.4 대비 오른 수치로, 역대 최고치다.

이는 상위 20% 아파트 한 채로 하위 20% 아파트를 평균 5.6채 구매할 수 있다는 의미로, 부동산 시장의 양극화를 극명히 보여준다.

지난해 12월 서울 아파트 5분위 평균가는 27억2539만원이었는데 1월(24억6461만원)과 비교하면 10.58% 오른 수치다.

반면 1분위 평균가는 1월(4억9913만원)보다 12월(4억9089만원)에 오히려 떨어졌다. 아파트 수요가 핵심 지역의 일부 단지에 몰리는 ‘똘똘한 한 채’ 현상에 따른 결과로 풀이된다.

전문가들은 올해도 세금 부담과 대출 규제, 소득 격차 등으로 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 두드러질 것으로 보고 있다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 주거용부동산팀장은 “강남권, 용산, 성동구 등 선호지역 아파트과 재건축 사업 탄력을 받는 압구정, 여의도, 목동 등 재건축 단지들에서는 신고가를 경신하는 단지들이 올해도 이어질 전망”이라고 했다.

그는 “반면, 공급이 많고 대출 규제의 영향을 많이 받는 중저가 아파트 밀집 지역은 상대적으로 가격 상승 여력이 제한적일 것”이라며 “동대문구와 평택 등 수도권 일부 지역에서는 다수의 입주 물량과 미분양 물량으로 인해 일시적인 가격 하락 가능성도 있다”고 덧붙였다.

강남 등 주요지역의 재건축 활성화 등의 영향으로 고가 아파트와 저가 아파트 간의 격차도 심화될 전망이다.

양 팀장은 “올해 인기 지역의 고가 아파트와 신축 아파트를 중심으로 가격 상승세가 이어지는 한편, 공급과 수요가 불균형한 지역에서는 가격 조정과 미분양 증가 등 상반된 양상이 나타날 가능성이 크다”며 “이러한 양극화는 소득 격차와 대출 규제, 공급 부족 등의 요인이 결합하며 더욱 심화될 것으로 보인다”고 예상했다.