계속되는 전세사기…특별법은 국회 문턱 넘어도 ‘진통’

지난달 총선이 마무리되고 국회에서 야권을 중심으로 ‘선 구제 후 회수’를 핵심으로 하는 전세사기 특별법 개정안 통과 가능성이 커지고 있다.

하지만 형평성 문제 등 사회적 공감대가 형성되지 않은 데다 특별법 개정안 역시 사각지대가 존재해 법이 통과되더라도 시장 혼란은 계속될 것으로 보인다.

8일 전세사기·깡통전세피해자전국대책위원회 등에 따르면 최근 대구에서 전세사기 피해자 한 명이 스스로 목숨을 끊었다. 이를 포함해 전국적으로 전세사기 피해자 사망 사례는 8건에 이른다.

전세사기 관련 피해가 이어지는 만큼 피해자들은 정부와 국회가 특별법 개정 및 대책 마련에 적극적으로 나서줄 것을 촉구하고 있다.

대책위는 성명을 통해 “정부와 국회는 지금이라도 전 재산을 잃고 전세대출금 상환, 퇴거 압박에 시달리는 전세사기 피해자 구제를 위한 특별법 개정과 대책 마련에 모든 공적 수단을 동원해야 한다”며 “반쪽짜리 특별법의 금융지원대책, LH 공공매입 등 피해 구제에 적극 나서야 한다”고 말했다.

더불어민주당은 오는 28일 국회 본회의에서 전세사기 특별법 개정안을 통과시킬 계획이다. 개정안은 그간 피해자들이 요구해온 ‘선 구제 후 회수’ 방안이 담겼다.

HUG 등 공공이 전세사기 피해자의 보증금 반환 채권을 매입해 우선 구제하고, 향후 우선매수권·우선변제권 등을 보유한 상태로 경·공매를 통해 피해주택을 매각, 비용을 회수하는 내용이 골자다. 법 개정 전 전세사기 피해자로 인정받은 경우라면 모두 소급적용된다.

정부 여당은 사회적 공감대가 형성되지 않은 데다 국민 세금을 투입해 전세사기 피해자에게 현금을 지원하는 건 형평성 문제에 어긋난다고 맞서고 있다.

국토교통부에 따르면 지난달 17일까지 전세사기 피해자로 인정된 사람은 1만5433명이다. 정부는 이 속도라면 내년 5월까지 피해자는 3만6000명에 이를 것으로 추산한다. 이에 따라 최대 3조~4조원의 재원이 필요할 것으로 판단하고 있다.

야당의 의지로 특별법이 통과되면 1개월 내 법 효력이 발생해 바로 시행에 들어가게 된다. 다만 특별법이 통과되더라도 시장 혼란은 계속될 전망이다.

당장 개정안에는 전세사기 피해 사각지대로 꼽히는 놓인 다가구, 신탁사기, 근린생활시설 등 불법 건축물 관련 피해 구제 방안은 빠져있어 모든 피해자를 아우르지 못한다. 특히 다가구의 경우 권리관계가 얽혀있어 우선매수권 활용 및 경·공매 유예가 힘든 경우가 허다하다.

법률상 용어가 모호해 실효성을 떨어뜨릴 수 있단 우려도 적지 않다. 개정안은 매매대금 산정 및 지급방법의 핵심인 ‘가치 평가’ 기준을 ‘공정한 가치 평가’라는 추상적인 기준으로 규정하고 있다. 우선 변제를 받을 보증금의 비율이 ‘임차보증금의 일정 비율’을 의미하는지, ‘최우선변제금’인지도 명확하지 않다.

또 피해자를 우선 구제하는 데 드는 비용을 주택도시기금을 통해 충당할 수 있도록 했는데, HUG의 재정 상황이 녹록지 않다는 점도 발목을 잡는다. 선구제 채권의 경우 기존 전세보증채권 대비 가치가 떨어져 향후 얼마나 회수할 수 있을지도 불투명하다. HUG에 따르면 최근 주택시장 위축으로 2021년 49조원에 달했던 HUG의 주택도시기금 여유자금은 지난 3월 기준 13.9조원까지 쪼그라들었다.

전문가들은 법이 통과되더라도 시장에 당장 적용하기에는 맹점이 많다고 입을 모은다. 실질적인 피해자 지원을 위해선 좀 더 촘촘한 제도 보완이 필요하단 지적이다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “선 구제를 주택도시기금에서 바로 지원해주기보다 전세채권을 반환하지 못하는 집주인에게 저리 신용대출 형식으로 빌려줘서 집주인이 피해를 입은 세입자에게 전세금을 반환하게 하고 선 지원한 대출금에 대한 채권에 대한 책임은 집주인에게 채무로 남겨 장기적으로 갚거나 다른 자산을 매각 또는 경매를 통해 갚도록 하는 것이 맞다”고 설명했다.

이어 “선지원을 해주더라도 나중에 구상권으로 회수할 수 있는 돈은 극히 제한적일 수밖에 없고 제2, 제3의 사기는 계속 발생할 수 있다. 주택도시기금의 본래취지에서 벗어나 재정 건전성을 악화시킬 뿐만 아니라 영구적으로 지원을 해줌으로써 사기범들의 배만 불리는 결과가 나올 수 있다”며 “야당 주도로 급하게 밀어붙일 게 아니라 보완과 예방대책을 포함해 제대로 법을 개정해야 한다”고 덧붙였다.