[윤석열 대통령] 집값 상승·하락 요인 공존, 관망세 지속

윤석열 정부가 출범했다. 지난 정부가 공급 대신 수요 억제에 초점을 맞췄다면, 새 정부는 과도한 규제와 비합리적인 세제를 손보는 동시에 공급을 확대하는 방식으로 부동산 정책의 대대적인 방향 전환을 예고했다. 이로 인해 부동산 시장 정상화를 이루겠다는 목표다.

다주택자 양도세 중과 1년간 유예
과도한 세부담 완화로 매물출회 기대

우선 윤 대통령은 취임날인 지난 10일부터 부동산 관련 세제 개편에 나섰다. 지난 정부에서 큰 혼란을 야기한 것으로 평가되는 정책이기도 하다.

새 정부에서는 다주택자의 양도소득세 중과세율이 1년간 한시 적용 배제돼 다주택자가 규제지역에서 주택을 팔 경우 80%(지방세 포함)가 넘는 세율이 50% 밑으로 대폭 줄어든다.

또 다주택자가 1주택자가 됐을 때 주택의 보유·거주 기간을 재기산하는 조항(리셋)을 폐지한다. 주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 계산해 1가구1주택 비과세 적용 여부를 결정한다. 이에 조정대상지역에서 이사 등으로 거주지를 옮긴 일시적 2주택자는 2년 이내에 기존 주택을 처분하면 양도소득세를 내지 않아도 된다.

시장에서는 이번 부동산 세제 정상화 조치로 주택 매물 출회 효과가 있을 것이란 기대감이 나오고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “팔 사람은 팔고, 살 사람은 사고, 보유할 사람은 보유하는 것이 자연스러운 시장의 흐름이지만, 지금까지는 양도세 중과 조치로 시장을 왜곡시킨 경향이 있다”고 말했다.

그러면서 “이번 다주택자 양도세 중과 유예 정책은 높은 양도세 때문에 거래가 묶였던 다주택자의 보유주택들이 자연스럽게 시장에 나오게 하는 것이 목적”이라며 “높은 양도세 등의 징벌적 조치를 완화해 시장 주택거래가 자연스럽게 이뤄질 것으로 보인다”고 덧붙였다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “종부세와 양도세 양측의 부담이 높았던 다주택자들의 일부가 양도세 중과 유예 기간을 활용해 시장에 매물이 나올 것으로 예상된다”면서도 “다만 현재 매도자와 매수자가 생각하는 집값의 격차가 큰 상황이기 때문에 거래가 활성화되기엔 어려울 것으로 보인다”고 예상했다.

공급부족 여전…지역별, 단지별 초양극화 장세 계속될 듯
규제완화 당장 실현 어려워

전문가들은 새 정부의 부동산 관련 정책 방향성이 모두 규제완화의 방향성을 갖고 있지만, 현실적으로 당장 실현이 어려운데다 집값을 자극할 수 있다는 리스크가 있어 점진적으로 진행될 수밖에 없는 상황이라고 봤다.

특히 세제와 대출, 재정비사업 등에 대한 여야 간의 합의가 어느 정도로 속도감을 가지고 가느냐에 따라 분위기는 달라질 수 있을 것이란 예상이다. 따라서 관망세가 길어지는 가운데 주택 갈아타기 현상도 나타나면서 주택 양극화 문제는 심화될 수밖에 없을 것으로 보인다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “공급부족 문제는 규제와 공사비 증가 등의 문제로 더욱 심각해지겠지만, 추가 금리인상과 DSR 규제 기조 지속 등의 이유로 구매력 있는 실수요자는 감소하고 있다”며 “반면 불안정한 경제상황과 현금가치가 하락하고 자산가치가 급등하는 현상 등으로 자산가들의 똘똘한 한 채 갈아타기나 자녀 내집마련 등의 수요는 더욱 증가할 것으로 보인다”고 내다봤다.

결국 모든 주택이 다 같이 오르는 시장은 저물고 지역별, 단지별로 초양극화 장세가 심화될 것이라는 전망이다.

그는 “예를 들면 강남3구나 용산, 1기신도시 등 대체 불가의 입지와 지금까지의 초강화 규제에서 완화의 기대감이 있는 지역은 마지막 똘똘한 한 채일 가능성이 높아 매물 희소성과 확실한 수요로 호가로 계약이 체결되며 시장을 견인할 것”이라고 예상했다.

또 “이와 반대로 패닉바잉, 영끌 등으로 거래가 많이 되었던 서울 외곽지역이나 GTX 개발 호재만으로 그 가치가 미리 가격에 반영되며 급등한 일부 경기 지역 등은 조정 장세로 이어질 수 있다”고 덧붙였다.