'오세훈표' 재개발, 뉴타운 열풍 재현하나…"공급효과 탁월, 밀고 나가야"

장기간 표류 재개발구역 수혜 예상…서울시, 내년 초 25곳 후보지 선정 예정

"단기간 일부 집값 상승 불가피, 시장 불안 요인 크지 않아"

서울 종로구 창신동 일대 주택 밀집지역 전경.ⓒ데일리안 배수람 기자

오세훈 서울시장의 재개발 활성화 방안 발표 이후 서울 전역의 뉴타운 해제지역 및 재개발구역이 벌써부터 기대감에 들썩이는 모습이다. 다만 이번 대책에 따른 시장 불안은 크지 않을 거란 해석이 나온다.

28일 업계 등에 따르면 앞서 26일 오 시장은 재개발 추진의 발목을 잡았던 주거정비지수제를 폐지하고 제2종일반주거지역의 7층 층고 제한을 완화하는 내용을 주로 하는 '재개발 활성화를 위한 6대 규제 완화 방안'을 내놨다.

기존 재개발 해제 구역 가운데 노후화 및 슬럼화 등으로 주거환경 개선이 시급한 지역은 신규 재개발 구역으로 지정하겠다는 내용도 담겼다.

이에 따라 장기간 재개발이 표류하던 지역이 수혜를 입을 것으로 예상된다. 실제 오 시장이 대책을 발표한 직후 기자가 현장 취재 중이던 장위뉴타운 소재 공인중개업소에는 관련 문의가 이어지는 모습을 심심찮게 찾아볼 수 있었다.

이곳 공인중개업소 한 관계자는 "부동산에 좀 관심 있는 분들은 오 시장 대책이 나오고 바로 관련 문의를 주시는 분들이 있었다"라며 "세부적인 내용은 좀 더 나와봐야겠지만 재개발이 필요한 지역 주민들에게는 충분히 긍정적이라고 본다"고 설명했다.

오세훈 서울시장.ⓒ데일리안 홍금표 기자

서울시 집계를 보면 재개발 해제구역은 총 316곳이다. 동북권이 133곳으로 가장 많았으며 서남권 89곳, 서북권 48곳, 도심권 25곳, 동남권 21곳 등이다. 전체 재개발 해제구역 가운데 절반 이상인 170여곳은 건물 노후화도 심각한 것으로 분석됐다.

시는 이들 해제지역 가운데 노후도 등 법적 요건을 갖추고 별다른 주거정비사업을 추진하지 않는 곳 위주로 후보지를 선정할 계획이다. 오는 10월 도시 및 주거환경정비 기본계획 변경 절차를 거쳐 이르면 연말께 재개발구역 지정을 위한 후보지 공모를 진행하고 심사 등을 거쳐 내년 초 25곳 내외의 후보지를 선정한다는 목표다.

업계에선 단기간 빌라 등 비아파트가 밀집한 지역의 집값 상승을 억제하기 힘들 것으로 내다보고 있다. 재개발 가능성이 점쳐지는 지역으로 투기수요의 유입이 집중될 수 있어서다.

시는 이 같은 투기수요 차단을 위해 재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모할 때 공모일을 권리산정 기준일로 고시하기로 했다. 이를 통해 공모일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 다세대 신축 등 지분쪼개기를 차단한다는 방침이다. 후보지 선정 이후에는 토지거래허가구역으로 지정해 실수요자만 거래할 수 있도록 할 방침이다.

전문가들은 이번 대책으로 단기간 일부 지역 주택가격 상승은 불가피할 것으로 판단하면서도, 이로 인한 시장 불안은 거세지 않으며 주택공급에 따른 시장 안정효과는 클 것이란 견해다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "사업 승인권자가 나서서 절차를 간소화하고 사업을 속도감 있게 추진하겠다고 한 것이기 때문에 시장에는 확실한 호재"라며 "투기수요는 기대감에 의해 움직이는 부분이 크기 때문에 사전차단 방법들을 마련했음에도 이를 감내하고 들어오는 수요도 있을 수 있다"고 말했다.

그러면서도 "재개발구역은 대부분 저층 주거단지여서 임대차시장 가격이 쉽게 폭등하지는 않을 것"이라며 "서울은 투기과열지구여서 투자 목적이라면 어차피 취득세 중과대상이고 이번 대책에도 여전히 재개발은 불확실성이 큰 사업"이라고 덧붙였다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "이미 집값이 많은 오른 상태여서 추세적으로 더 오르긴 쉽지 않을 것"이라며 "중장기적으론 시장 안정효과가 크기 때문에 서울시가 단기간 가격이 오르는 데 너무 부담을 느끼지 않았으면 좋겠다"고 설명했다.

심 교수는 "문제는 향후 특정 지역에 재개발 물량이 한꺼번에 풀릴 경우, 입주난, 전세난 등이 모두 발생할 수 있다는 점"이라며 "시는 앞으로 이런 부분들을 치밀하게 고민해 물량 충격 없이 시장에 주택이 공급될 수 있도록 해야 한다"고 제언했다.