25번째 부동산 대책 뭐가 담기나, 효과는

'특단의 공급대책' 이번주 공개 유력

규제 유지한 채론 공급대책 내놔도 '효과' 없어

변창흠 국토부 장관이 지난달 열린 주택공급 관련 회의에서 발언하고 있다.ⓒ국토부

25번째 부동산 대책이 이르면 이번주 공개되는 가운데, 어떤 내용이 포함될 지 관심이 쏠린다. 일단 이른바 변창흠표 3종 공급 방안인 역세권과 준공업지역, 저층주거지 등의 고밀 개발은 확실시 됐다는 게 시장의 전망이다.

특히 문재인 대통령이 신년 기자회견에서 "설 전에 부동산 공급에 있어서 특단의 대책을 마련하겠다"고 밝힌 만큼 시장의 예상을 뛰어넘는 방안을 꺼내들 가능성도 있다는 예측이 나온다.

2일 부동산 업계와 국회에 따르면, 국토교통부는 이르면 4일 부동산 정책을 발표할 것으로 보인다.

이번 대책은 '공급'이 골자다. 그간 변창흠 국토부 장관이 언급했던 역세권 고밀개발과 준공업지·저층주거지 재개발 등이 포함될 것으로 보인다.

이미 판은 깔린 상태다. 역세권 복합용도개발 지구단위계획으로 주거지역 용적률을 700%까지 완화하는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령' 개정안이 국무회의를 통과했기 떄문이다.

개정안은 역세권 고밀 개발을 위한 용적률 완화가 핵심이다. 역세권 지구단위계획 지정대상에 일반주거지역이 포함되며, 이 지역을 준주거지역으로 '종상향'하면 용적률이 최대 700%까지 늘어난다.

토지임대부 환매조건부 등 공공자가주택 도입도 포함될 가능성이 있다. 투기 수요 차단에 대한 방안도 대책 중 하나로 꼽힌다.

신규 택지 지정도 빠질 수 없다. 김윤덕 더불어민주당 국회의원은 "신규 택지 지정이 이번 대책에 포함되는지 여부는 알 수 없지만 과거부터 논의됐던 내용이긴 하다"고 말했다. 현재 부동산 시장에서는 후보지로 광명·시흥지구와 고양 덕양구 화전동 일대, 김포 고촌 등을 높게 점치고 있다.

다만 시장에서 요구하는 규제 완화는 제외될 가능성이 크다. 소병훈 민주당 의원은 "정비사업 등 규제 완화는 가능성이 낮을 것으로 보인다. 그간의 당정이 운영하던 기조에선 크게 벗어나진 않을 듯하다"고 설명했다.

서울 흑석동 흑석뉴타운2구역 일대 전경.ⓒ연합뉴스

전문가들은 공급대책을 내놓더라도 기존 규제 완화가 없다면 효과가 반감될 수 있다는 지적을 내놨다.

송승현 도시와경제 대표는 "규제를 풀게 되면 자금이 흘러 들어가는 부작용이 발생할 수도 있다"면서도 "그러나 현재 수요 누적이 심각한 상황이다. 공급과 수요를 모두 누르는 등 언제까지 규제만 해서는 집값을 잡을 수 없다"고 말했다.

공공 재건축의 낮은 호응도 문제다. 시장에서는 재건축초과이익환수 면제 등 추가혜택을 부여해 재건축 단지들의 참여를 독려해야 한다고 밝혔지만, 국토부는 추가 혜택은 없다고 못 박은 상태라 대책에 포함될 지는 미지수다.

공공재건축 사전컨설팅에 참여한 단지는 총 7곳으로 70곳이 정식 공모에 몰린 공공재개발과 대비된다. 신청 단지 면면을 살펴보면 서초구 신반포19차를 비롯해 중랑구 망우1구역, 광진구 중곡아파트 등이다. 강남권 등 '알짜' 단지는 다 빠졌다.

공공재건축 시 용도지역 상향 혜택을 주지만, 증가한 용적률의 절반 이상을 임대주택으로 기부채납 해야 해 사업성이 떨어진다는 이유에서다. 재건축 단지들의 참여도가 떨어질수록 정부가 계획했던 5만가구 공급은 어려워 질 가능성이 크다.

부동산 업계 관계자는 "민간 정비사업의 규제 완화가 안 된다면 공공 재건축에서라도 추가 혜택을 부여해 물량을 끌어내야 한다"며 "이대로라면 계획대로 공공재건축을 통한 5만가구의 공급이 어려울 수 있다"고 설명했다.