[3기신도시 진단②] 일단 관심은 받겠지만…서울 집값 안정 ‘갸우뚱’

사전청약 시그널에 패닉바잉은 일단 진정될 전망…집값 하락까진 한계

관망세 우세‧전세난 심화‧유동자금 증가 등 우려…“인프라 확충 관건”

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 8일 오전 서울 종로구 정부서울청사 국무위원식당에서 열린 제6차 부동산시장 점검 관계장관회의를 주재하고 있다.ⓒ데일리안 류영주 기자

3기 신도시 사전청약 일정이 일부 공개됐다. 수요자들에게 선제적으로 주택공급 시그널을 주고, 이를 통해 부동산 시장을 안정화 시키겠다는 게 정부의 의도다. 정부는 8‧4공급대책 발표만으로도 이미 집값 안정 효과가 나타나고 있다는 평가를 내놨다.

하지만 시장 전문가들은 최근 불거진 패닉바잉은 다소 진정되겠지만, 이미 오를 대로 올라버린 서울 아파트값 하락까지 이어지기엔 한계가 있다고 내다봤다. 더구나 3기 신도시 청약 대기 수요가 증가함에 따라 전세난이 심화될 가능성이 높고, 전셋값 상승은 결국 집값 상승으로 이어진다는 점도 정부가 해결해야할 문제로 남는다.

특히 3기 신도시 개발의 성패는 교통, 학군 등 핵심 인프라가 사전에 얼마나 갖춰지는 지에 달렸다고 꼬집었다.

국토교통부는 지난 8일 내년 하반기에 진행될 3기 신도시 3만가구의 사전청약 계획을 공개했다. 이어 2022년에도 추가로 3만가구를 사전청약으로 공급한다는 방침이다.

내년에 사전청약으로 공급물량이 풀리는 지역들은 대부분 3기 신도시 계획이 순조롭게 이뤄지는 곳들로 구성됐다.

구체적으로는 내년 7~8월 인천 계양 일부(1100가구), 9~10월 남양주 왕숙2 일부(1500가구), 11~12월 남양주 왕숙 일부(2400가구), 부천 대장 일부(2000가구), 고양 창릉 일부(1600가구), 하남 교산 일부(1100가구) 등에서 3만가구의 사전청약이 진행될 예정이다.

내년 하반기 1600가구의 사전청약이 예정된 고양창릉 신도시 모습.ⓒ뉴시스

시장 전문가들은 일단 수요자들의 불안심리는 완화되면서 이상 과열된 패닉바잉은 잦아들 것이라고 전망했다. 하지만 사전청약을 지켜보는 관망세가 우세할 것으로 예상되면서, 정부의 계획대로 서울 집값을 하락시킬 수준의 파급력은 부족할 것으로 보인다.

앞서 1기, 2기 신도시를 경험해 본 수요자 입장에선 신도시 개발 초기에는 분양가는 상대적으로 저렴하지만 인프라가 미흡하다는 사실을 잘 알고 있기 때문이다. 또 토지보상 과정 등을 거치며 계획보다 공급이 늦춰질 수 있다는 가능성도 배제할 순 없다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “사전청약에 대한 관심은 많겠지만 진행과정을 지켜보는 수요가 상당할 것”이라며 “신도시가 처음 개발될 땐 생활 인프라가 제대로 갖춰지지 않는다는 인식이많기 때문이다”고 설명했다.

권일 부동산인포 팀장은 “사전청약을 고려한 수요는 분명히 있을 것”이라며 “이 영향으로 과열된 수도권 청약시장 경쟁률은 다소 진정될 수 있다”고 말했다. 그러면서 “다만 신도시 개발은 항상 계획보다 공급 시기가 지연돼왔다”며 “일단 지켜봐야 알겠지만 분명히 일부 지연되는 사업지가 있을 것”이라고 덧붙였다.

3기 신도시 개발에 따른 유동자금, 청약 대기 수요 등의 증가도 서울 집값을 자극시킬 수 있는 요소로 지목된다. 현재도 집값 상승의 원인 중 하나로 꼽히는 유동자금이 더욱 불어나고, 전세 수요 증가로 전셋값이 더 오르면 집값이 급등할 수밖에 없기 때문이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “3기 신도시 토지보상절차로 하반기에 유동자금이 더욱 풍부해질 것”이라며 “사전청약으로 기존 주택시장으로 몰렸던 매입수요가 조절되는 효과는 기대할 만하지만, 임대차 시장에 머물면서 전월세 가격의 꾸준한 오름세는 우려되는 부분이다”고 말했다.