[8‧4 공급대책] 절반을 기부채납? 공공참여 재건축 실효성 ‘과연’

공공 재건축 단지에 용적률 상향, 층고 최대 50층 허용

증가 용적률 50~70% 기부채납 조건, 공공임대ㆍ분양 활용

압구정 현대ㆍ은마ㆍ잠실5 등 서울 주요 재건축 단지 시큰둥

“재건축만 되면 100% 완판 예정된 사업장이 뭐가 아쉬워서”

김현미 국토교통부 장관(왼쪽)과 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 4일 서울 종로구 정부서울청사에서 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안을 발표하고 있다. ⓒ데일리안 류영주 기자

수도권 주택 공급 방안으로 나온 이번 ‘8·4 대책’은 재건축·재개발 규제 완화가 핵심이다. 정부는 공공참여형 고밀재건축을 도입해 용적률을 높이고, 층수는 최대 50층까지 허용하기로 했다.

다만 증가 용적률의 절반 이상을 ‘기부채납’ 해야 한다는 조건이 달렸다. 정부는 고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택을 장기공공임대나 공공분양으로 활용할 계획이다.

이렇게 되면 재건축 아파트의 향후 가치나 사업성이 떨어져 조합원들이 반대할 확률이 높다. 서울 핵심지역에서 공공 재건축의 실효성이 떨어질 수밖에 없다는 예측이 나오는 이유다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관(가운데)과 김현미 국토교통부 장관, 서정협 서울시장 권한대행(왼쪽)이 4일 오전 정부서울청사에서 수도권 대규모 주택공급 확대 방안을 발표하기 위해 브리핑 실로 걸어오고 있다.ⓒ데일리안 류영주 기자

지난 4일 기획재정부와 국토교통부, 서울시는 정부서울청사에서 ‘수도권 주택공급 확대 방안’ 브리핑을 열고 앞으로 5년간 5만가구 이상의 공공참여형 고밀재건축을 도입하겠다고 발표했다.

공공참여형 고밀재건축은 한국토지주택공사(LH)ㆍ서울주택도시공사(SH) 등 공공이 참여하는 재건축 단지에 도시규제를 완화하고, 주택을 기존 가구수 보다 2배 이상 공급하는 대신, 개발 이익은 기부채납으로 환수하는 사업이다.

정부는 도시정비법 개정을 통해 용적률을 300～500% 수준으로 완화하고, 층수는 최대 50층까지 허용한다는 방침이다. 주거공간을 최대로 확보하기 위해 준주거지역의 주거비율을 상한하고, 공원 설치 의무(재건축시 가구당 2㎡ 수준)도 완화한다.

이를 통해 증가된 용적률의 50～70%는 기부채납으로 환수한다. 기부채납 받은 주택은 장기공공임대(50%이상) 및 무주택, 신혼부부․청년 등을 위한 공공분양(50%이하)으로 활용한다는 계획이다.

공공관리자 방식의 고밀재건축 구조 ⓒ국토교통부

사업 추진을 위해서는 조합원 3분의 2 이상 동의가 필요하다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 이날 브리핑에서 “공공참여형 재건축을 조합 동의 없이 강제할 수는 없다”고 설명했다.

압구정 현대아파트, 대치동 은마아파트, 잠실동 잠실주공5단지 등 서울시 내 주요 재건축 단지에서는 공공 재건축을 회의적으로 보고 있다.

재건축 단지들은 ‘불로소득은 환수한다’는 정부 기조에 잇따른 부동산 대책으로 토지거래허가제, 재건축 초과이익환수제, 실거주 2년 의무거주 등 규제 포화를 맞았다. 여기에 공공재건축까지 추진되면 수익성과 아파트의 가치가 떨어진다는 주장이다.

은마아파트 재건축추진위원회 관계자는 “공공 재건축에 대해 조합에서 공론화 한 바는 없지만, 대체로 부정적인 입장”이라며 “용적률을 높이고 기부채납으로 환수하면, 아파트만 빽빽해질 뿐 조합이 얻는 것이 사실 없다”고 밝혔다.

서울시도 반대하고 있다. 서울시는 이날 오후 브리핑을 통해 "현실성이 없다"며 "어느 조합이 공공의 개입을 원하겠냐"고 반문했다. 또한 35층으로 돼 있는 서울시내 주택 층수제한 규제도 완화하지 않을 방침을 시사했다.

서울 송파구 잠실동에 위치한 잠실주공5단지 ⓒ데일리안

전문가들도 공공재개발의 실질적 효과는 낮을 것이라고 분석했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “LH나 SH같은 공공이 참여하면 ‘공공스러운 아파트’가 만들어질 가능성이 높다”며 “여의도, 반포, 강남처럼 재건축만 되면 100% 완판이 예정된 사업장은, 아파트를 고급스럽게 짓는 것이 유리하기 때문이 조합원 참여가 낮을 것”이라고 말했다.

정부의 공공 재건축 정의 자체를 비판하는 의견도 나왔다. 김현아 미래통합당 비상대책위원회 위원은 데일리안과 인터뷰에서 “민간 재건축 사업이 잘되는 곳에 정부가 개입하는 것을 공공재건축이라고 볼 수 없다”고 일갈했다.

김 위원은 공공재건축은 “주택이 낡고 개량이 필요한데 도저히 사업성이 없는 지역들에, 정부가 자본과 전문성을 갖고 들어가는 것이 의미있다”며 “민간에서 충분히 사업이 잘 진행되는 곳에 들어가 개발이익을 환수하려고 하는 것은 공공재건축 본연의 목적이 아니다”라고 강조했다.