[2020 부동산 전망] 관망세 짙어진 시장…서울은 강보합세

“주택 구매심리 위축…올해도 새 아파트 선호현상은 계속”

학군·청약대기 수요에 서울 전세가격, 국지적 상승

“주택 구매심리 위축…올해도 새 아파트 선호현상은 계속”
학군·청약대기 수요에 서울 전세가격, 국지적 상승

서울의 한 아파트 단지 모습.ⓒ데일리안

최근 정부가 발표한 12·16부동산대책의 영향으로 매도·매수자 모두 관망세가 짙어진 가운데 새해에는 집값이 전체적으로 완만한 약보합세를 그릴 것으로 보인다.

다만 서울은 수급 불균형과 저금리 기조, 21대 국회의원 선거 등으로 상승폭이 지난해보단 다소 둔화된 강보합세가 이어질 전망이다.

특히 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출 금지, 종부세 및 공시가격 인상, 임대사업등록 혜택 축소, 자금출처 등 거래 내역 조사와 같이 대출과 세금을 동원한 정부의 기습 압박 작전에 당분간 주택 구매심리는 위축될 가능성이 크다.

◇ 대전 다음으로 서울 집값, 1.90% 상승

2일 부동산114에 따르면 지난해 아파트 매매가격은 전국이 0.74% 오른 가운데 지역별로는 대전이 4.54% 변동률을 기록하며 가장 많이 올랐다. 대전은 도시철도 2호선 트램, 원도심 정비사엄 등 개발호재가 많은데다 인접한 세종과 달리 고강도 규제를 받지 않아 투자수요가 몰린 영향이다.

이어 서울(1.90%)의 집값 상승폭이 컸다. 서울은 지난 2018년 9·13대책의 영향으로 하락세를 나타냈지만, 강남권 재건축 아파트를 시작으로 지난해 6월부터 상승 전환됐다.

반면 경기도는 2018년 크게 올랐던 광명, 과천, 성남, 안양, 하남 등의 집값 상승세가 2019년 들어 둔화되면서 0.33%의 변동률을 기록했다.

전문가들은 지난해 아파트 시장은 부동산 정책에 큰 영향을 받았다고 분석했다.

실제로 부동산 시장 과열을 막기 위해 2018년 발표된 9·13대책 영향으로 집값은 2019년 5월까지 하락세를 보였지만, 공동주택 공시가격이 4월 말, 3기 신도시 추진 계획이 5월 발표되면서 불확실성이 어느 정도 해소됐다.

이런 가운데 서울 아파트 희소성이 부각되기 시작했고, 집값이 바닥이라는 인식이 확산되면서 강남 재건축 아파트의 급매물을 중심으로 6월 서울 아파트 가격이 반등했다고 봤다.

임병철 부동산114 수석연구원은 “민간택지 분양가상한제 시행에 따른 공급 위축 전망이 힘들 받으면서 올해에도 준공 5년 이내 새 아파트의 선호가 두드러질 것”이라며 “올해 풀리는 3기 신도시 토지 보상금을 비롯한 시중 풍부한 유동자금이 안전자산으로 인식된 서울 아파트 시장으로 유입돼 상승을 유도할 가능성도 커졌다”고 전망했다.

◇ 서울 전셋값, 지난해 하반기부터 상승 반전

전세시장도 올해에는 국지적인 상승이 이어질 전망이다.

지난해 전국 전세가격은 0.16% 하락했다. 강원, 경남 등은 입주물량이 증가했고, 수도권에서도 최근 3년 사이 신규 아파트 입주가 이어지면서 이 지역 전세가격에 부정적인 영향을 끼쳤다. 다만 신도시 인근 생활권과 인구 밀도가 높은 지역에서는 전셋값이 강세를 보이는 것으로 조사됐다.

서울은 강동구와 성북구의 대단지 아파트 입주로 인해 지난해 상반기까지 하락세를 기록했다. 하반기 들어 분양가상한제로 추후에 나올 저렴한 단지에 청약하고자 하는 수요와 자사고 폐지, 정시 확대 이슈로 학군수요가 움직이면서 전셋값이 상승 반전됐다.

더욱이 2020년 아파트 입주 물량은 2018년 약 46만가구가 공급된 이후 감소세를 보이고 있다. 2020년 입주물량은 약 34만가구로, 지난해보다도 14% 감소할 전망이다.

이에 전세시장 불안이 우려되고 있는 상황이다. 전문가들은 최근 입시제도 개편으로 학군 인기지역의 전세가격이 급등한 데다 분양가 상한제까지 시행되면서 청약 대기 수요들이 전세로 눌러앉는 경향이 나타나고 있다고 분석했다.

임 연구원은 “수도권 전세시장은 부동산 규제, 3기 신도시 아파트 청약을 기다리는 전세 대기 수요 증가, 공급 감소 등의 영향으로 새해에도 가격 상승이 예상된다”며 “서울과 수도권의 경우 분양가 상한제가 적용되는 아파트 분양을 기다리는 수요로 인해 전세가격 상승세가 유지될 가능성이 있다”고 내다봤다.

실제로 과천에서는 지식정보타운 청약을 기다리는 대기 수요자들이 당해지역 1순위 자격을 유지하기 위해 전세 물량을 찾으면서 지난해 전세가격이 오르는 현상이 나타나기도 했다. 지식정보타운의 분양이 2020년으로 연기되면서 전세가격 상승세는 이어질 전망이다.

반면 지방 전세시장은 2019년 아파트 입주물량의 영향으로 부산, 경남 등 일부 지역에서 전세가격 하락이 나타났으며 이러한 현상은 올해에도 이어질 것이란 판단이다.