재건축…연한 30년으로, 안전진단에 층간소음 포함

국토부, 안전진단에 주거환경 비중 강화…5월경 시행

재건축 연한이 40년에서 30년으로 줄어든다. 안전진단은 구조안전성 평가 외에도 주거환경 중심 평가를 신설하고, 층간소음이나 에너지 효율, 노약자 편의성 등 주거환경 비중을 강화한다.

국토교통부는 재건축 연한 단축, 안전진단 합리화 등을 주요 내용으로 하는 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’ 개정안이 국무회의를 통과했다고 20일 밝혔다.

이는 지난해 9월 발표한 ‘주택시장 활력회복 및 서민주거안정 강화방안’ 후속조치의 일환이다.

재정비된 개정안에는 재건축 연한 상한을 40년에서 30년으로 단축했다. 이에 따라 1980년대 후반에 건설된 구조, 설비, 주거환경이 열악한 아파트를 조기에 정비할 수 있게 된다. 서울시의 경우 1987~1991년에 준공된 아파트는 재건축 연한이 현행보다 2~10년 정도 단축된다.

재건축 연한 단축으로 지하주차장이 의무화(전체 주차면적의 30%)되지 않은 1991년 이전에 준공된 아파트의 심각한 주차장 문제가 해결되고, 층간 소음 등으로 주거환경이 불량한 곳에 거주하는 주민들의 불편이 해소될 전망이다.

재건축 대상 세대수로는 강남지역(서초·강남·송파) 14.9%, 강남 외 지역이 85.1%를 차지하는 등 서울 지역 전체에 골고루 분포하고 있다.

재건축 안전진단 기준도 달라진다. 현재 모든 재건축단지가 구조안전성에 중점을 두고 안전진단을 실시하고 있는 것에서 구조안전성 평가와 주거환경 중심 평가로 이원화했다.

층간소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식에 따른 에너지 효율성, 노약자와 어린이 생활환경 개선 등 주민들의 요구에 미흡한 실정이라는 판단에 따른 조치다.

이에 따라 앞으로는 안전진단을 구조안전성 평가와 주거환경 중심 평가로 구분하게 되며, 구조적 결함이 있는 경우에는 연한 도래와 관계없이 구조안전성만 평가해 최하위의 E등급으로 판정되면 타 항목 평가 없이도 재건축을 허용한다. 재건축 연한이 도래한 경우는 주거환경 중심의 안전진단 기준을 적용한다.

전체 안전진단 기준에서 주거환경 부문이 차지하는 비율도 상향할 계획이다. 다만 주거환경 부문 비율이 강화되더라도 구조안전에 문제가 있는 경우 여전히 재건축이 가능하다.

또한 재건축 주택건설 규모제한 중 연면적 기준은 폐지된다.

현재 수도권 과밀억제권역에서 국민주택 규모(85㎡ 이하) 주택 건설비율을 세대수 기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상이 되도록 규제하고 있는데, 최근 소형주택 선호에 따라 자발적으로 소형 주택을 공급하고 있어, 국민주택 규모 건설비율에 대한 세대수 기준은 유지하되 규제의 실효성이 없는 연면적 기준은 폐지한다.

재개발 임대주택 의무건설비율은 5%p 완화된다. 주택시장 침체에 따른 사업성 악화에도 불구하고 재개발 임대주택 의무건설비율은 오히려 상향돼 사업추진에 애로가 있고 모든 지자체가 연면적 기준은 적용하고 있지 않기 때문이다.

이 같은 현실을 반영해 연면적 기준은 폐지하고 세대수 기준으로 임대주택 의무건설비율을 완화하되, 전체 세대수에 대한 임대주택 입주 세대수 비율이 지자체가 정해 고시한 임대주택 비율보다 높을 경우는 5%p 범위에서 상향할 수 있다.

지역별 구분도 수도권과 비수도권으로 단순화하고, 임대주택 의무건설비율의 하한은 폐지한다. 다만 세입자용 임대주택이 부족할 때는 지자체장이 5%p까지 비율을 올릴 수 있다.

소규모 중층주택 건설을 위한 가로주택정비사업의 층수제한은 현재 일률적인 7층에서 15층으로 완화한다. 해당 가로구역의 용도지역, 규모, 도로 너비 등을 고려해 도시계획조례에 층수기준을 마련한다.

또 가로주택정비사업의 활성화를 위해 채광창 높이제한 기준을 50% 완화했다. 건축물 각 부분의 높이는 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배 이하를 4배 이하로 완화할 방침이다. 다만 인근 건물의 채광을 위해 7층 건물에 한정해 적용한다.

아울러 지붕에 태양광 설치면적 추가 확보를 통해 ‘제로에너지빌딩’ 상용화도 지원할 수 있도록 개선한다.

이번 개정안이 1월 중에 공포될 경우, 개정된 시행령은 조례 개정 등 후속조치에 필요한 기간(4개월)이 경과된 후인 5월 중 시행될 예정이다.

국토부는 이번 시행령 개정으로 재건축 연한 상한이 30년으로 단축돼도 일시에 재건축이 급증할 우려는 크지 않다고 보고 있다.

재건축은 안전진단·정비구역 지정·조합설립·사업시행인가·관리처분계획인가 등 사업을 완료하는데 10년 이상이 소요되고, 1990년대 이후 지어진 중고층 아파트는 이미 용적률이 높아 재건축에 따른 수익성 확보도 용이하지 않은 점을 감안하면, 일시에 재건축 수요가 증가하지는 않을 것이라는 분석이다.

국토부는 지자체와 협조를 통해 재건축사업 추진동향을 지속적으로 모니터링하고, 이주수요가 특정시기에 집중되지 않도록 인허가시기 조정 등을 통해 대처할 계획이다.

또한 재건축 이주수요 증가로 인해 재건축단지와 인근 거주 세입자들의 주거가 불안해지지 않도록 올해 공급계획물량(5만 가구)이 확대된 매입·전세임대 1만 가구를 전월세 가격 우려지역에 집중 투입할 방침이다.

국토부 관계자는 “개정안이 시행되면 과도한 개발이익이 발생될 것을 전제로 도입된 재정비 관련 규제를 합리적으로 개선함으로써 주거불편을 해소하고 도심 내 신규주택 공급도 확대할 수 있을 것”이라고 기대했다.