서울 아파트 매물 30% 늘었는데…강남은 내리고 노원은 올랐다

세제개편안 발표 이후 매물 2만건 가까이 늘어

강남은 가격 떨어진 반면 노원 등 외곽은 상승

대출 규제·전월세난에 중저가 실수요 지속

서울 강북구 내 아파트 단지 모습.ⓒ뉴시스

서울 아파트 매매 매물이 최근 3개월 사이 30% 넘게 증가한 가운데 강남권과 외곽 지역의 집값 흐름이 엇갈리고 있다.

강남권은 매물이 늘어나면서 가격이 하락하거나 보합세를 보인 반면 외곽 지역은 매물 증가에도 가격 상승세를 이어가고 있는 모양새다.

이는 대출 규제에 따른 자금 조달 부담과 전월세난이 맞물리면서 상대적으로 가격 부담이 낮은 중저가 아파트에 실수요가 집중된 영향인 것으로 관측된다.

11일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난 10일 기준 서울 아파트 매매 매물은 8만477건으로 8·3대책 발표 직전인 지난 8월2일 대비 31.3% 증가했다. 대책 발표 이후 약 3개월 만에 매물이 2만건 가까이 늘어난 셈이다.

같은 기간 송파구는 5165건에서 7261건으로 40.6% 급증했고, 서초구와 강남구도 각각 35.1%, 26.7% 증가했다.

서울 외곽 지역에서도 매물이 쌓이고 있다. 이 기간 마포구는 1885건에서 2563건으로 36.0%뛰었고, 노원구는 3546건에서 4644건으로 31.0% 상승했다.

그러나 매물 증가에도 지역별 가격 흐름은 상반된 모습을 나타냈다.

아실의 아파트 매매가격지수를 보면 지난 8월 강남구는 100.32에서 11월(2일 기준) 99.5로 0.82포인트 하락한 반면 노원구는 같은 기간 110.46에서 115.4로 4.94포인트 상승했다. 마포구 역시 107.76에서 108.8로 1.04포인트 올랐다.

KB국민은행 KB부동산의 ‘10월 전국주택가격동향’에서도 서울 외곽 지역의 강세가 눈에 뛴다.

지난 10월 서울 아파트 매매가격이 0.61% 상승한 가운데 강북 14개구는 0.90% 오른 반면 강남 11개구는 0.35% 상승하는 데 그쳤다.

자치구별로는 노원구가 1.52% 오르며 서울 25개 자치구 중 상승률이 가장 높았다. 그 뒤는 종로구(1.32%), 도봉구(1.29%), 성북구(1.25%), 중랑구(1.14%), 동대문구(1.10%) 등의 순이었다. 강남구와 서초구의 경우 각각 0.33%, 0.04% 하락했다.

이처럼 가격 흐름이 엇갈리는 배경에는 고강도 대출 규제와 세제개편안 등으로 부동산 시장의 불확실성이 커진 가운데 지역별 수요가 차별화된 점이 영향을 미친 것으로 분석된다.

고가 아파트가 밀집한 강남권은 대출 규제와 자금 조달 부담 등으로 매수세가 위축된 반면 외곽 지역은 상대적으로 가격 부담이 낮은 중저가 아파트를 중심으로 실수요가 꾸준히 이어지면서 가격 상승세를 유지하고 있는 것이다.

실제로 한국부동산원의 11월 첫째 주(2일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 노원구와 도봉구의 아파트 매매가격은 각각 0.14%, 0.20% 상승했다. 금천구 역시 0.30% 오르며 서울 전체 상승률(0.07%)을 웃돌았다.

중저가 아파트 거래 비중도 확대되는 추세다. 부동산 정보 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올 1~3분기 서울 아파트 매매 거래에서 6억원 미만이 차지하는 비중은 21.9%로 지난해 같은 기간(16.9%)보다 5.0%포인트 높아졌다.

특히 노원구의 경우 서울 전체 6억원 미만 아파트 거래의 24.3%를 차지해 25개 자치구 중 가장 높은 비중을 기록했다. 이어 도봉구(12.3%), 구로구(9.3%) 순이었다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “고강도 대출 규제와 중저가 아파트의 단기 가격 급등으로 매수세가 위축되고 있지만 전월세 매물 부족과 상대적으로 저렴한 주택을 찾는 실수요가 이어지면서 집값 하락도 제한적인 상황”이라며 “내년 은행권 대출 한도가 재설정되고 봄 이사철 수요가 움직이기 시작하면 매수세가 다시 살아날 수도 있다”고 말했다.