반포 현대 재초환 부담금 179억 통지…서초 재건축 아파트 매매도 ‘변수’

1인당 약 2억2375만원…“재초환, 매도인이 부담”

래미안 트리니원은 ‘매도인 부담’ 조건 매물 등장

국토부, 재초환 소멸시효 법령 해석 검토 중

9일 서울 서초구 반포동 반포센트레빌아스테리움(반포현대) 단지 전경. ⓒ데일리안 이수현 기자

“반포주공1단지 3주구(래미안 트리니원) 조합원 중 빨리 팔아야 하는데 재건축초과이익부담금(재초환)이 정해지지 않아 매수인을 못 찾는 분들이 많습니다. 그런 분들은 향후 재초환이 부과되면 매도인이 부담하겠다는 조건을 걸고 물건을 내놓습니다.”(서울 서초구 반포동 부동산 중개업소 대표 A씨)

재초환 부과가 현실로 다가오자 부담금 부과 대상 주택이 몰린 서초구 재건축 조합원들의 셈법도 복잡해졌다. 최근 준공한 단지들은 이미 재초환이 매물에 반영되는 모습이었다.

서초구는 9일 오후 반포현대 재건축조합에 재초환 부담금 예정액 179억원을 사전통지했다. 재건축 당시 조합원 80명을 기준으로 단순 계산하면 1인당 평균 약 2억2375만원에 달한다. 조합은 사전통지 이후 50일간 고지 전 심사 청구 등을 통해 산정액에 이의를 제기할 수 있다.

반포현대는 재건축을 통해 2021년 108가구 규모의 ‘반포센트레빌아스테리움’으로 탈바꿈했다. 지난 2021년 7월 준공돼 입주 5년이 지났지만 재초환 부담금은 아직 확정되지 않았다.

재초환 부담금은 원칙적으로 조합이 납부한다. 조합이 보유한 재산으로 충당하지 못할 경우 조합원들에게 추가 부담이 발생할 수 있다.

인근 부동산 중개업소에서는 재초환 부담금이 반포현대의 매매가격에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 내다봤다.

반포현대 재건축 사업은 조합원이 80명으로 소수였던 만큼 부담금 문제로 매매가격이 크게 움직일 가능성은 제한적이라는 설명이다. 또 준공 후 5년 이상 지난 단지인 점도 매매가격에 영향이 적은 원인으로 꼽힌다.

반면 비교적 최근 입주한 대규모 재건축 단지에서는 재초환 부담을 매매조건에 반영하는 사례도 나타나고 있다. 재초환 부담금이 확정되지 않은 상황에서 향후 발생할 비용을 매도인이 떠안는 방식으로 매수자의 부담을 줄이려는 것이다.

이날 반포동 일대 부동산 중개업소에도 매도인이 재초환을 부담한다는 조건이 붙은 매물을 쉽게 볼 수 있었다. 래미안 트리니원 전용면적 84㎡ 일부 매물은 60억원의 호가에 재초환 부담금을 매도인이 책임지는 조건을 내걸었다.

반포현대의 경우 부담금 부과 시한에 대한 법률 해석에 따라 향후 부과 절차가 중단되거나 지연될 가능성도 있다. 국토교통부는 관련 법령에 대한 검토를 진행하고 있으며 서초구는 올해 12월 30일까지 부담금 부과 절차를 진행하는 동시에 국토부의 해석을 기다리겠다는 입장이다.

서울 서초구 잠원동 오티에르반포(신반포21차) 전경. ⓒ데일리안 이수현 기자

쟁점은 지난 2024년 3월 27일 시행된 개정 재초환법의 부칙 규정이 소멸시효에 어떤 영향을 미치는지다. 해당 부칙에는 개정법 시행 전에 준공된 재건축사업에도 시행일부터 5개월 이내에 부담금을 결정·부과할 수 있도록 하는 특례가 담겼다. 다만 이 규정이 부담금 징수권의 소멸시효 기산점에도 영향을 미치는지에 대해서는 명확한 해석이 나오지 않았다.

만약 기존 준공 시점을 기준으로 한 소멸시효가 적용되고 법정 시한까지 적법한 부과가 이뤄지지 않는다면 부담금을 징수하지 못할 가능성도 제기된다. 반대로 2024년 개정법 특례가 시효에 영향을 미치는 것으로 판단되면 부과 가능 기간이 더 길어질 수 있다.

국토부 관계자는 “해당 특례 규정이 소멸시효에도 적용되는지 내부적으로 법령 해석을 검토하고 있다”며 “관련 부서에 신속한 해석을 요청한 상황”이라고 설명했다.

서초구 관계자는 “국토부에서 2029년까지 부과할 수 있다는 해석이 나오면 관련 절차를 중단할 예정”이라며 “오늘 국토부를 방문해 서초구 입장을 전달하고 추가 의견서를 제출했다”고 말했다.

국토부 법령해석 전까지 재초환 부담금 부과를 둘러싼 불확실성은 다른 재건축 단지에서도 이어질 전망이다.

정진철 서울시의원이 서울시로부터 제출받은 자료에 따르면 지난 8월 기준 재건축부담금 예정액이 통지되거나 공지된 서울 재건축 사업장은 총 52곳이다. 서초구에서는 반포현대와 반포주공1단지 3주구를 비롯해 신반포21차와 방배삼익 등이 재초환 대상에 포함됐다.