대구 재개발 문턱 낮춘다…정비예정구역 밖도 주민 제안

정비예정구역 밖도 주민 제안 허용

생활권계획 도입해 구역 제안 상시

재건축진단 비용 융자·초기 지원

지역업체 참여 땐 최대 용적률 43%p

저층 노후 주택과 아파트 단지가 뒤섞인 대구의 한 도심. ⓒ연합뉴스

대구에서 정비예정구역으로 지정되지 않은 곳도 주민이 직접 구역을 제안해 재개발·재건축을 추진할 수 있게 된다. 지자체가 정한 구역 안에서만 가능했던 정비사업의 문이 넓어질 것으로 보인다.

대구시는 생활권계획 도입과 용적률 체계 개선, 사업 초기 주민 부담 완화, 조합 운영의 투명성·전문성 강화를 골자로 한 '정비사업 활성화 지원 추진계획'을 11월부터 본격 시행한다고 8일 밝혔다.

이번 계획은 지난달 1일 제6차 비상경제대책회의에서 발표한 '대구 주택시장 정상화 추진방안'의 중장기 대책 가운데 하나다. 착수까지 오랜 시간이 걸리던 기존 정비사업의 한계를 해소하고 사업 초기부터 전 과정에서 생길 수 있는 불확실성과 갈등 요인을 줄이는 데 무게를 뒀다.

주민 제안 '생활권계획'…사전타당성 검토로 시행착오 줄여

가장 큰 변화는 생활권계획의 도입이다. 지금까지는 관 주도로 지정된 정비예정구역 안에서만 사업을 추진할 수 있었지만 앞으로는 예정구역 지정 절차 없이 주민이 직접 구역을 제안해 상시로 정비사업에 나설 수 있다.

합리적인 구역 설정을 유도하기 위한 '사전타당성 검토' 절차도 함께 운영한다. 도시·건축·교통 분야 전문가와 관계 공무원으로 꾸린 자문단이 구역 경계 설정의 적정성과 생활권 단위 정비 방향을 종합적으로 들여다본다. 정비계획 입안 과정의 시행착오를 줄이고 후속 절차가 매끄럽게 이어지도록 돕겠다는 취지다.

초기 컨설팅·재건축진단 비용 융자

사업 초기의 불확실성과 비용 부담을 덜어주는 지원도 강화된다. 시는 한국부동산원과 협력해 생활권계획 방식의 신규 추진구역은 물론 기존 정비예정구역 주민에게도 정비구역 지정 요건 검토, 개략적인 사업성 검토, 추진위원회 구성 자문, 소단위 설명회 등 초기 컨설팅을 제공한다.

재건축진단 비용은 융자로 지원한다. 주민의 초기 재정 부담을 줄이고 자금 확보 문제로 사업 착수가 늦어지는 일을 막겠다는 것이다.

용적률 산식 개선…지역업체 참여 땐 최대 43%포인트

사업성을 끌어올리기 위한 용적률 체계 손질도 이뤄진다. 시는 기부채납 때 폐지되는 정비기반시설 면적과 관계없이 순수하게 제공한 면적에 비례해 용적률을 부여하도록 산식을 바꾼다. 녹색건축인증·소형주택 건립 등 허용용적률 인센티브 항목도 기존 4개에서 10개로 늘려 용적률 완화 폭을 넓히고 공공기여를 유도한다.

지역업체가 참여하면 용적률 인센티브를 최대 43%포인트까지 적용한다. 시는 이를 정비계획 수립 단계부터 반영하고 적극 알려 지역업체 참여를 늘리고, 지역 건설경기 활성화로 이어지게 한다는 구상이다.

2028년까지 정비사업관리시스템 구축…조합 합동점검 연 10곳

갈등 없는 사업 추진의 전제인 조합 운영의 투명성과 전문성도 높인다. 시는 정보공개, 예산·회계 등 조합 업무를 전산화하는 '정비사업관리시스템'을 2028년까지 구축해 업무 처리 효율까지 끌어올릴 계획이다.

민간 전문가와 한국부동산원이 참여하는 조합 운영실태 합동점검은 연간 10곳 안팎에서 실시한다. 설립 초기 조합에는 맞춤형 컨설팅을, 조합 임원에게는 의무교육을 제공해 조합의 자체 역량과 책임성을 함께 키운다. 운영 과정의 혼선과 분쟁을 줄여 사업이 흔들림 없이 진행되도록 하겠다는 방침이다.

통합심의로 행정절차 단축

시는 이번 대책이 현장에서 곧바로 작동하도록 정비계획 변경과 사업시행계획인가 관련 심의를 한 번에 처리하는 통합심의도 추진한다. 시는 이를 통해 용적률 체계 개선 등 바뀐 제도가 현장에 빠르게 반영되고 사전타당성 검토부터 구역 지정, 정비계획 변경, 사업시행계획인가로 이어지는 행정절차도 짧아질 것으로 내다봤다.

추경호 시장은 "생활권계획 도입과 초기 사업장에 대한 맞춤형 지원을 통해 주민들이 정비사업을 보다 신속하게 추진할 수 있는 기반을 마련했다"며 "통합심의 연계를 통해 용적률 체계 등 제도 개선 사항이 현장에 신속히 반영되도록 하고, 지역 건설업체의 정비사업 참여 확대도 적극 뒷받침하겠다"고 말했다.

추 시장은 이어 "조합 운영의 투명성과 전문성도 함께 강화해 정비사업이 보다 신속하고 안정적으로 추진될 수 있도록 적극 뒷받침하겠다"고 덧붙였다.