[서진형의 부동산포커스] 부동산의 정치, 가격안정을 위한 현 정부의 고민

서울 아파트 단지 전경. ⓒ데일리안 홍금표 기자

최근 정부 관계자는 “현 집값 상승의 원인은 전 정부의 착공 물량 급감 탓”, “지난 정부가 3년짜리 집값 폭등의 시한폭탄을 설치한 것”, “연말까지 가면 어느 정도 주택 가격 안정화가, 상승 폭이 줄어들 것” 이라고 한다.

이재명 대통령도 SNS 등을 통하여 “부동산 정책이 서울 집값 하락으로 이어질 것”, “자산시장 정상화를 향한 힘든 길”이라는 의견을 제시하고 있다.

한편으로는 시장의 경고를 반영한 공급에도 골몰하고 있다. 닥공(닥치고 공급)에 기반하여 지난 달 29일 수도권 신규택지 6곳, 7만6700가구 공급계획, 서울 지역에 연말까지 3만1000가구 착공을 지원 등의 대책을 발표했다.

그럼에도 아파트값은 계속 오르고 있다. 한국부동산원이 지난 5일 발표한 11월 첫째 주 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트값은 91주 연속 상승했다. 서울은 전주보다 0.07%, 경기도는 0.20% 올라 경기지역의 상승폭이 더 컸다.

서울과 경기지역의 전세값도 급등하여 서민들이 주거비를 감당하지 못하는 사태로 번지고 있다. 결국 서민들은 집을 사기도 어렵고 전세를 지속하기도 어려운 이중고를 겪고 있다. 즉, 정부가 예측하는 방향과 다른 방향으로 가고 있다.

다만 현 정부에서는 규제정책을 통한 주택시장 안정화에 대한 의지를 재확인하는 등 지금의 부동산정책을 전환하지 않을 것으로 보인다. 언제까지 대출규제, 세금중과, 규제지역 지정 등으로 부동산가격을 잡겠다는 목표를 세울까? 그때까지 자금력이 풍부한 계층보다 대출에 의존해야 하는 서민들이 직격탄을 맞고 있다.

시장은 공급 부족에 대한 불안을 해소하지 못하고, 수요만 억제하게 되면 수요와 공급의 불균형은 더욱 커질 수밖에 없다. 정부는 신규아파트 공급에만 골몰하고 있는데 공급은 신규아파트에 한정되는 것이 아니라 기존 주택의 공급도 공급이다. 지금은 토지거래허가제, 양도세 중과, 대출규제, 실거주의무 등으로 소유자는 집을 매도하기 쉽지 않다. 기존 주택이 시장에 매도물량으로 공급되지 않고 있는 셈이다.

시장에서는 공급과 수요의 불균형으로 가격이 우상향하고 있다. 이에 다주택자들이 기존 주택을 매도할 수 있도록 보유세를 대폭 인상하고 거래세를 대폭 낮추어 집을 매도할 수 있도록 퇴로를 열어주어야 한다. 이로 인해 공급이 증가하면 가격안정의 목표를 달성할 수 있을 것이다.

노무현정부나 문재인 정부에서도 강력한 거래규제정책으로 인 부동산 가격이 급등했다. 현 정부의 규제정책도 똑같은 길을 답습할 것 같아 걱정이다.

진보 정부와 보수 정부의 부동산시장이 확연히 구분되고 있다. 물론 다른 요인들도 있지만 기본적으로 수요를 억제하기 위한 과도한 대출규제, 세금중과 등의 부작용의 결과다. 수요는 규제로 억제하는데 한계가 있다. 규제비용과 조세는 부동산원가에 전가되어 가격에 반영된다.

부동산은 이념과 정치로 해결하기 보다는 경제로 해결해야 한다. 부동산정책은 다주택자에 대한 징벌보다는 서민의 주거복지, 시장안정이라는 목표를 설정해야 한다.

또 공급을 확대한다고 문제가 해결되지 않는다. 우선 서울에 공급할 수 있는 물량에 한계가 있다. 공급이 늘어나도 가격이 상승한다는 믿음이 강하거나 자금의 유동성이 풍부하면 가격이 하락하지 않는다. 중국의 사례처럼 빈집도 일단 매수하고 보는 게 투자심리이기 때문이다.

현재 집값상승은 현 정부의 규제정책이 가장 큰 원인이다. 시장에서 거래가 이루어지지 않기 때문에 공급이 되지 않고 가격이 상승하고 있다. 물론 이러한 현상의 시작은 통화량이 증가하고 있기 때문이기도 하다.

현 정부에서도 이러한 원인을 잘 파악하고 있을 것이다. 그러나 부동산의 정치화로 방향을 갑자기 전환하기도 쉽지 않다. 그러나 이념보다는 국민을 위한 방향으로 고민해야 할 시기이다. 집값을 잡는다는 명분으로 규제의 강도만 높여가면 서민들의 고통만 가중되기 때문이다.

부동산정책의 목표를 이제는 수정할 필요가 있다. 실수요자에게는 적절한 금융 지원을 통하여 살고 싶은 집을 매수할 수 있도록 지원하고, 주거취약계층들에게는 영구임대주택을 제공하는 방향으로 전환할 필요가 있다.

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