서울 집값 뛰자 내년 공시가격도 ‘들썩’…중저가 아파트 보유세 오르나

현실화율 4년째 69%…이달 중순 공청회서 내년도 방향 논의

성북·서대문 아파트값 급등…비강남권 공시가격 상승 압력

공정시장가액비율 인상 추진…고가주택도 세 부담 변수

서울 도심 아파트.ⓒ데일리안 이나영 기자

올해 서울 아파트값이 큰 폭으로 오르면서 내년도 공동주택 공시가격도 상승할 것이라는 전망이 나온다.

부동산 공시가격 관련 공청회와 중앙부동산가격공시위원회 회의가 이달 중 열릴 예정으로 내년도 현실화율 윤곽도 드러날 것으로 보인다.

5일 국토교통부에 따르면 정부는 이달 중순께 공시가격 관련 공청회를 개최한다.

국토부 관계자는 “11월 셋째주 쯤 공청화를 진행하려고 한다”고 말했다.

공시가격은 재산세와 종합부동산세 등 보유세뿐 아니라 건강보험료, 기초생활보장 등 67개 행정제도에 활용되는 부동산 기준 가격이다. 부동산 시장에서는 주택 보유에 따른 세 부담을 가늠하는 주요 지표로 여겨진다.

공동주택 공시가격 산정에 적용되는 평균 현실화율은 2023년부터 올해까지 4년 연속 69%를 유지하고 있다. 현실화율은 공시가격이 시세를 반영하는 비율로, 정부가 이를 동결하면서 최근 공시가격 변동에는 시세 변화 수준만 반영되고 있다.

전국 공동주택 공시가격은 2023년 현실화율 동결 이후 18.63% 하락했다. 이후 2024년 1.52%, 지난해 3.65% 올랐으며 올해는 9.13% 상승했다.

서울은 같은 기간 각각 -17.32%, 3.25%, 7.86%, 18.60%의 변동률을 기록했다.

올해도 서울 아파트값 상승세가 이어지면서 내년도 공시가격 상승 압력이 커지고 있다. 한국부동산원에 따르면 10월 넷째 주 기준 서울 아파트값은 90주 연속 올랐다.

올해 누적 상승률은 8.73%로 지난해 같은 기간 상승률인 6.88%를 크게 앞질렀다.

다만 자치구별 상승 흐름에는 차이가 나타날 것으로 보인다. 올해 공시가격 상승을 견인했던 지역은 강남3구(강남·서초·송파구)와 한강벨트 등 고가 주택이 몰린 곳이었으나, 올해는 중저가 단지가 몰린 곳의 아파트값이 가파르게 올랐다.

올해 누적 상승률 기준 25개 자치구 중 상승률이 가장 높은 곳은 성북구(16.56%)다. 서대문구(14.07%)와 강서구(13.14%), 구로구(13.03%), 동대문구(12.78%), 노원구(12.71%), 관악구(12.66%) 등도 두 자릿수 상승률을 기록했다.

반면 강남구는 아파트값이 1.64% 하락했으며, 서초구와 송파구의 상승률은 각각 0.14%, 4.35% 수준에 머물렀다.

이에 올해 가격이 많이 오른 비강남권을 중심으로 내년도 공시가격 상승 폭이 커질 가능성이 있다.

물론 그렇다고 고가주택의 세 부담이 가벼워진다고 단정하기도 어렵다. 최근 가격 조정만으로 연간 시세 흐름을 판단하기 어려운 데다 정부가 고가주택과 등의 보유세 부담을 높이는 방향으로 세제 개편을 추진하고 있기 때문이다.

현실화율과 함께 과세표준을 계산할 때 적용하는 공정시장가액비율도 변수다. 정부 세제개편안에는 현재 60%인 주택분 종부세 공정시장가액비율을 내년 70%로 올리는 내용이 담겼다.

오는 2028년부터는 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자에겐 80%를 적용한다.

향후 공시가격 현실화 계획의 개편 방향에도 관심이 쏠린다. 정부는 공시가격 현실화율 목표를 90% 수준으로 잡고 있는 가운데, 지난해 12월 맹성규 더불어민주당 의원이 현실화 계획의 수립 주기를 5년으로 정하고 시장 안정화 장치를 마련하는 내용의 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’ 개정안을 대표 발의한 바 있다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “정부가 고가 주택에 세금을 걷겠다는 방침인데 노·도·강 지역들도 공시가격이 상승하게 되면 세 부담이 커질 수 있다”며 “세금 부담이 가시화되면 급매물이 나올 수 있지만 조세가 매매대금에 전가될 가능성도 있다”고 전망했다.