3개월 만에 규제 약발 ‘뚝’…동탄·기흥·구리 집값 다시 들썩

규제 이후 14주 연속 상승…오름폭도 확대

전세 매물 부족에 매수 전환 수요

서울 외곽도 강세…“규제 충격 3개월 내외”

2025년 10월 21일 경기 구리 인창동 아파트 공사 현장 전경. ⓒ데일리안 이수현 기자

정부가 경기 구리와 화성 동탄, 용인 기흥을 규제지역으로 지정한 지 3개월여 만에 아파트값 상승폭이 다시 확대되고 있다. 전월세 매물 부족과 주거비 부담 증가가 실수요자의 매수 전환을 자극하면서 가격 상승세를 뒷받침하고 있다는 분석이 나온다.

지난해부터 규제지역에 묶인 서울에서도 강남권을 제외한 주요 지역의 아파트값 상승세가 이어지는 등 정부 규제의 가격 안정 효과가 제한적이라는 지적이 제기된다.

20일 한국부동산원 주간 아파트가격동향에 따르면 10월 2주(12일 기준) 구리 아파트값은 지난주 대비 0.43% 상승했다. 구리가 토지거래허가구역으로 지정된 7월 5일 직후 나온 주간 통계(0.64%) 이후 14주 만에 최고 상승률이다.

화성 동탄구 아파트값도 상승폭을 키우고 있다. 규제 직전인 6월 5주 1.46% 상승했던 동탄구는 규제 시행 이후 상승폭이 8월 3주 0.12%까지 축소됐다. 그러나 10월 2주에는 0.66%까지 오름폭을 키우며 7월 2주 이후 가장 높은 상승률을 기록했다.

용인 기흥구는 규제 후에도 아파트값 상승률이 유지되고 있다. 10월 2주 상승률 0.52%로 규제지역 적용 직후(0.56%)와 비슷한 수준이다.

정부는 지난 6월 30일 구리와 화성 동탄, 용인 기흥을 조정대상지역, 투기과열지구로 지정했다. 또 7월 5일부터는 토지거래허가구역으로 지정했다. 세 지역 아파트값 상승폭이 커지면서 대응에 나선 것이다.

다만 정부 대책에도 아파트값 상승폭은 다시 확대되는 모양새다. 세 지역 모두 규제 이후 14주 연속 상승한 가운데 최근 오름폭이 다시 커지고 있다.

거래량은 크게 줄었다. 구리의 아파트 거래량은 6월 417건에서 8월 91건으로 감소했고, 같은 기간 화성 동탄구는 1913건에서 134건, 용인 기흥구는 1131건에서 235건으로 급감했다. 거래 위축에도 아파트값 상승세가 이어지면서 규제의 가격 안정 효과에 대한 의문이 제기된다.

원인 중 하나로는 전세 매물 부족에 따른 매수 수요 전환이 꼽힌다. 전세 매물이 감소하고 주거비 부담이 커지면서 무주택자들이 주택 매수에 나서고 있다는 분석이다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 19일 기준 경기 아파트 전세 매물은 1만2770건으로 1년 전(2만983건)보다 39.1% 줄었다. 감소율은 대구(46.1%)에 이어 전국에서 두 번째로 높다.

송승현 도시와경제 대표는 "토지거래허가제도로 전월세 매물이 줄어들면서 오히려 매수로 전환하는 수요가 상당히 많이 발생한 것으로 판단된다"며 "구리는 서울과 인접해 출퇴근 접근성이 좋고 지역적인 경쟁력도 갖추고 있어 아파트값이 상승하는 것으로 보인다"고 설명했다.

규제지역 주변으로 매수 수요가 이동하는 풍선효과 가능성도 제기된다. 한국부동산원에 따르면 화성 병점구 아파트값은 10월 2주 0.56% 상승하며 전주(0.33%) 대비 오름폭이 확대됐다. 동탄구의 아파트값 상승세가 이어지면서 상대적으로 가격 부담이 낮은 인접 지역으로도 매수세가 확산하는 모습이다.

전문가들은 규제 초기 나타난 시장 위축 효과가 시간이 지나면서 약화하고 있다고 진단한다. 규제지역 지정으로 일시적인 거래 감소와 가격 상승폭 둔화가 나타났지만 주택 수요 자체를 억제하는 데는 한계가 있다는 설명이다.

경기도 화성시 동탄역 일대 아파트 단지 모습. 아파트 단지 뒤로 삼성전자 화성캠퍼스 모습이 보인다. ⓒ연합뉴스

10·15대책으로 규제지역에 묶인 서울도 상대적으로 아파트값이 낮은 지역을 중심으로 가격 오름폭이 커지는 등 비슷한 흐름을 보이고 있다.

부동산원 통계 기준 서울 25개 자치구 중 16개 자치구가 지난해 같은 기간과 비교해 올해 누적 상승률이 높았다. 지역별로 성북구(15.68%), 서대문구(13.26%), 강서구(12.59%), 구로구(12.45%) 등 실수요가 몰리는 지역을 중심으로 가격 상승률이 높았다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "최근 규제에 따른 충격은 3개월 내외로 가는 것 같다"며 "그 기간이 지나면 동일한 규제 조건에서 상대적으로 입지가 좋은 지역으로 수요가 이동할 수밖에 없다"고 말했다.

이어 "처음에는 규제에 충격을 받지만 무주택자로 남아 있으면 주거비용이 더 오른다는 판단이 들 경우 오히려 매수로 더 빠르게 전환한다"며 "시장은 항상 규제를 피해 경제적으로 유리한 방향으로 움직이는 것"이라고 덧붙였다.

규제지역의 집값 상승세가 이어지고 있지만 정부는 추가 대출규제에는 신중한 입장이다. 김이탁 국토교통부 제1차관은 지난 16일 주택공급 정례브리핑에서 추가 대출규제 검토 여부에 대해 "추가 대출 규제에 대한 것은 현재까지 없다"고 언급했다.