“대출 조이고 거래 묶었지만"…10·15 대책 1년, 집값 어디로

1년새 서울 집값 10%↑…추가 상승 기대 여전

전월세도 불안…"시장 안정 효과 제한적"

주택 공급 부족에 금리·세제까지 불확실성 지속 전망

서울 도심 아파트.ⓒ데일리안 이나영 기자

정부가 서울 전역과 경기 일부 지역을 규제지역으로 묶고 대출 문턱을 높인 ‘10·15 부동산 대책’을 발표한 지 1년이 됐지만 부동산 시장은 좀처럼 안정세를 찾지 못하고 있다.

특히 지난 1년간 서울 아파트값이 10% 넘게 상승한 가운데 강남권보다 비강남권의 상승세가 두드러지면서 규제 효과에 대한 의문이 커지고 있다.

여기에다 전월세 시장 불안과 주택 공급 부족 우려까지 겹치면서 향후 부동산 시장의 불확실성도 지속될 것이라는 관측이 나온다.

16일 한국부동산원에 따르면 10월 둘째 주(12일 기준) 서울 아파트 매매가격은 지난해 10·15 대책 발표 직후인 10월 셋째 주와 비교해 약 10.6% 상승했다.

앞서 정부는 지난해 10월15일 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정하는 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표한 바 있다.

대책은 토지거래허가구역 내 아파트 매수자에게 2년간 실거주하도록 해 전세를 끼고 주택을 사들이는 갭투자를 차단하고, 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도를 주택 가격에 따라 2억~6억원으로 차등 제한하는 등 수요 억제에 초점이 맞춰졌다.

그러나 정부의 고강도 규제에도 서울 아파트값 상승세는 꺾이지 않으면서 정책 효과에 한계를 드러냈다는 평가가 나온다.

실제로 지난해 10월 셋째 주부터 올해 10월 둘째 주까지 성북구, 서대문구, 구로구, 노원구 등의 아파트 매매가격은 두 자릿수 상승률을 기록한 반면 강남구와 서초구 등은 상승률이 한 자릿수에 그쳤다.

강남 3구(강남·서초·송파구) 고가 주택을 중심으로 거래가 위축되는 등 일부 규제 효과가 나타났지만 상대적으로 가격 부담이 낮은 비강남권 지역에서는 오히려 상승세가 확대되며 규제 효과가 제한적이었다는 분석이다.

매매시장뿐 아니라 전월세 시장 역시 문제다. 10월 둘째 주 기준 서울 아파트 전셋값은 지난해 10월 셋째 주보다 약 10.1% 상승했다. 토지거래허가구역 확대에 따른 실거주 의무 강화로 전세 매물이 감소하면서 규제 여파가 임대차 시장으로 확산된 셈이다.

전세 매물 부족과 월세화 현상이 맞물리면서 월세 비중도 확대되는 추세다.

전문가들은 10·15 대책이 집값 안정이라는 정책 목표를 달성하는 데 한계를 드러냈다고 입을 모은다.

대출자의 상환 능력과 관계없이 일률적으로 대출한도를 제한하면서 무주택자와 갈아타기 수요 등 실수요자의 주택 구매까지 제약했고, 토지거래허가구역 확대와 실거주 의무 강화, 다주택자 규제 등이 전월세 매물 감소로 이어지면서 임대차 시장 불안을 키웠다는 지적이다.

윤지해 부동산평론가는 “10·15 대책으로 실거주 요건이 강화되면서 서울과 경기 주요 지역의 전월세 시장 불안을 키우는 요인으로 작용했다”며 “이 같은 상황이 지속될 경우 전월세 불안 양상이 선호지역은 물론 비선호지역으로까지 확산될 가능성이 있다”고 밝혔다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “임대차 시장 불안이 장기화하면 인근 지역으로 수요가 이동하거나 일부 임차 수요가 매매 수요로 전환되면서 중하위 지역을 중심으로 가격 상승 압력이 커질 수 있다”며 “강남권과 용산 등 고가주택 시장은 금리 변화와 세제 개편 등 거시경제 및 정책 변수에 따라 가격 흐름이 달라질 수 있을 것”이라고 강조했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “토지거래허가구역 확대는 거래와 가격 상승을 억제하기 위한 조치였지만 지난 1년간 서울 집값이 상승한 데다 중산층과 서민이 접근할 수 있는 가격대의 주택까지 오르면서 10·15 대책이 당초 의도했던 시장 안정 효과를 충분히 거두지 못한 것으로 평가된다”고 말했다.

이어 “시장에서는 향후 집값이 추가 상승할 것이라는 기대심리가 여전히 지배적”이라며 “당분간 집값 상승 압력이 지속될 가능성이 있다”고 덧붙였다.