같은 서울인데 ‘찬밥’…소규모 재건축, 시공사 모시기 ‘난항’

200가구 미만 재건축…시공사 선정 줄줄이 ‘유찰’

사업 좌초-조합 해산 후 신통기획 전환 검토 사례도

알짜 입지, 용적률 혜택 늘려도 ‘규모의 경제’에서 밀려

ⓒ뉴시스

서울 강남·여의도·목동 등 도심 내 시공사 선정을 앞둔 정비사업 단지가 줄줄이 대기 중이지만 같은 입지를 갖추고도 ‘규모의 경제’에서 밀린 소규모 재건축 단지들은 죽을 쑤고 있다.

건설경기 침체와 수익성 악화 등으로 건설사들의 선별수주 움직임이 두드러지면서 소규모 재건축 단지들은 시공사 찾기에 난항을 겪는 모습이다.

14일 정비업계 등에 따르면 시공사 선정에 나선 소규모 재건축 단지들이 줄줄이 고배를 마셨다. 소규모 재건축은 사업부지 1만㎡ 미만, 200가구 미만의 노후 연립주택, 소형 아파트 등 공동주택을 철거하고 신축 아파트로 탈바꿈하는 정비사업이다.

일반 재개발·재건축과 달리 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법)이 아닌 ‘빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법’(소규모주택정비법) 적용을 받는다. 이 때문에 안전 진단 및 정비 구역 지정 등 과정을 거치지 않는다.

토지 등 소유자 20명 이상이면 조합 설립이 가능하고 20명 미만이면 주민합의체를 구성해 사업 절차에 나설 수 있다. 조합 설립 이후 착공까지 2~3년 정도 소요돼 평균 8년 6개월 걸리는 일반 재건축 대비 사업 속도가 2배 이상 빠르단 점이 특징이다.

도심 내 신속한 주택공급이 가능하단 강점을 지녔지만 문제는 사업성 부족으로 건설사들이 눈길을 주지 않는단 점이다. 서울 동작구 소재 극동강변아파트는 지난달 27일 시공사 선정을 위한 두 번째 현장설명회를 개최했다.

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두 번째 설명회에는 효성중공업·HJ중공업·진흥기업 등 3곳이 참석했다. 앞서 10월 진행한 1차 설명회에는 효성중공업과 일성건설 두 곳이 참석했으나 실제 입찰에는 아무도 나서지 않아 유찰됐다.

이곳은 소규모 재건축을 통해 지하 3층~지상 24층 높이의 아파트 148가구 및 부대 복리시설을 지을 예정이다. 지하철 9호선이 인접한 초역세권에 올림픽대로도 가깝고 한강이 인접한 알짜 입지를 갖췄다. 조합은 오는 18일 입찰을 마감할 예정이다.

용산구 풍전아파트는 지난 2019년 조합 설립 이후 140가구 규모로 소규모 재건축을 추진했으나 두 차례 시공사 선정 절차에 나섰음에도 결국 실패했다.

한강변 인근 입지에 용산국제업무지구 개발 및 현대자동차 미래연구소 신축사업 등 호재가 풍부하지만 사업성 부족이 발목을 잡았다. 이곳 단지는 조합 해산 절차가 마무리되는 대로 인근 단독주택 및 빌라 소유주들과 함께 서울시 신속통합기획 재개발 추진을 검토하고 있다.

성북구 정릉스카이연립은 지난 7월부터 10월까지 시공사 선정을 위해 세 차례 현설을 거듭했으나 모두 유찰됐다.

재건축을 통해 지하 1층~지상 13층, 아파트 1개동, 81가구를 짓는 사업으로 이곳 역시 사업 규모가 걸림돌이 됐다. 조합은 시공사 입찰을 수의계약으로 전환하고 사업을 진행한단 계획이다.

서울시는 소규모 재건축 활성화를 위해 단기간 주택공급 확대에 나선단 방침이다. 이를 위해 관련 지원도 확대하고 있다.

2종·3종 일반주거지역 내 소규모 재건축에 대해선 용적률을 법적 상한선(250~300%)까지 3년간 한시적으로 허용하기로 했다. 이렇게 되면 기존보다 2~3개층을 더 올릴 수 있어 사업성 개선을 통한 신속한 추진이 가능할 것으로 기대하고 있다.

하지만 건설업계 반응은 미온적이다. 건설업계 한 관계자는 “서울 주요 재개발·재건축 단지의 3.3㎡당 공사비가 이미 1000만원을 넘은 지 오래됐다”며 “1000가구 이상 대단지는 어느 정도 원가 절감이 가능한 부분이 있지만 소규모 재건축은 제값을 다 줘야 하니 마진을 남기기 더 어렵다”고 설명했다.

이어 “서울시 용적률 혜택을 받더라도 분양 수익이 큰 폭으로 늘어나지 않고 도심 내 위치하더라도 미분양 리스크를 안고 가야 한다는 점에서 경쟁력이 떨어진다”고 덧붙였다.