강남3구·용산 입주권도 '토허제' 규제 대상…"준공 후 2년 실거주 원칙"

국토부-서울시, 토허제 가이드라인 발표

강남3구, 용산 등 토지거래허가구역 내 주요 재개발·재건축 추진을 통해 얻어진 입주권 역시 토허제 규제 대상에 포함된다.ⓒ뉴시스

강남3구, 용산 등 토지거래허가구역 내 주요 재개발·재건축 추진을 통해 얻어진 입주권 역시 토허제 규제 대상에 포함된다.

21일 국토교통부와 서울시는 이 같은 내용을 담은 토허제 주요 업무처리 기준을 발표했다.

이번 기준에 따르면 유주택자도 정해진 기간 내 기존 주택을 처분하는 경우, 토지거래허가구역 내에서 새로 아파트를 살 수 있다. 매수자는 6개월 안에 기존 주택을 팔거나 임대로 내놓는다는 계획을 지자체에 제출해야 한다.

또 재개발·재건축 등에 따른 관리처분계획 인가로 아파트 분양이 예정돼 있는 입주권의 경우, 종전 부동산의 유형 및 멸실 여부와 무관하게 신축되는 아파트의 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함돼 있다고 본다.

이에 따라 입주권 거래는 토지거래허가 대상에 해당된단 설명이다.

가령 건축물대장상으로는 연립·다세대지만, 관리처분인가를 받은 후 철거되지 않은 상황에서 아파트 입주권을 취득하는 경우, 아파트 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함된 계약에 해당하므로 토지거래허가를 받아야 한다.

최초로 주택을 분양받은 분양권의 경우, 토허제 대상에 포함되지 않는다. 다만 최초로 주택을 분양받은 경우 외 제3자에게 분양권을 전매하는 경우에는 허가 관청의 허가를 받아야 한다.

입주권·분양권은 허가 관청이 관리처분계획 인가 등에 따른 공사 일정, 입주 확약 및 2년 이용의무기간 등을 포함한 신청인의 토지이용계획을 확인한다.

이후 자기 거주 목적에 부합한다고 인정될 경우, 토지거래계약 허가 여부를 판단할 수 있단 설명이다.

국토부는 "입주권·분양권 매수자가 허가 신청 시 제출하는 토지이용계획에 신축되는 아파트가 준공된 후 실제 입주가능시기부터 2년간 실거주하겠다는 확약을 하는 경우 허가가 가능하다"고 말했다.

허가 관청은 관할 지역의 부동산 시장 상황 등을 종합 고려하되 토지이용계획서상 세부 내용이 실거주 목적이라 보기 어려운 경우, 부적합 판단을 내릴 수 있다.

관리처분계획 인가 이후 실거주 기간 산정 기준도 마련했다.

정비사업으로 종전 부동산이 이미 철거돼 즉시 실거주가 곤란하거나 입주 후 철거돼 실거주를 계속하지 못하는 경우, 종전 부동산에서 거주한 기간과 재개발·재건축 등이 완료된 이후 입주해 거주한 기간을 합산해 이용의무기간 이행 여부를 판단한다.

철거 전 1년 거주했다면 입주 후 1년을 추가 거주하면 요건을 충족하게 된다.

국토부는 "서울시와 허가관청의 토지거래계약허가 업무처리가 관련 규정에 따라 효율적으로 이뤄질 수 있도록 지속 관리하겠다"며 "이번에 지정된 강남3구, 용산 등 토허구역 내 허가를 받은 건에 대해 이용실태 조사 등을 통해 토지이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나갈 계획"이라고 강조했다.