이행강제금 폭탄 ‘초읽기’…생숙 소유주들 아우성, 탈출구 마련 ‘절실’

생숙 소유주들 불만 고조…집단 소송도 전국서 줄줄이

까다로운 기준, 막대한 비용 부담 등 오피스텔 전환도 ‘미미’

“수분양자 피해 최소화, 일정 부분 규제 완화 필요성↑”

내년부터 생활형 숙박시설(생숙)에 대한 이행강제금 부과가 본격적으로 이뤄지면서 소유주들의 반발이 점차 거세지는 모습이다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

내년부터 생활형 숙박시설(생숙)에 대한 이행강제금 부과가 본격적으로 이뤄지면서 소유주들의 반발이 점차 거세지는 모습이다.

19일 업계 등에 따르면 정부는 내년부터 생숙에 대한 이행강제금을 부과한다. 지난 2021년 건축법 시행령을 개정하면서 정부는 생숙의 숙박업 등록을 의무화했다.

주거용으로 사용할 경우 매년 공시가격의 10%에 해당하는 금액을 이행강제금으로 내야 하는데, 유예기간은 올해 말까지다. 이에 따라 내년부터 생숙 소유주들은 이행강제금을 내면서 계속 거주하거나 퇴거 후 숙박시설로 영업해야 한다.

하반기 들어 생숙 소유주들의 불안감은 배가되고 있다. 시행·시공사를 상대로 하는 집단 소송도 크게 늘었다. 한국레지던스연합회에 따르면 전국적으로 생숙 관련 집단 소송은 최소 50여건, 관련 소송 인원은 3000여명에 달하는 것으로 추산된다.

한때 부동산 주요 투자처로, 아파트 대체재로 각광 받았으나 정부가 생숙의 주거시설 활용을 금지하면서 상품 가치가 크게 떨어졌다. 고금리와 가계대출 관리 강화 등 여파로 수분양자들의 자금 조달 부담도 커졌다.

이행강제금을 내지 않고 계속 거주하려면 주거가 가능한 오피스텔로 용도변경 해야 한다. 정부가 지난 2년간 특례 기간도 부여했지만, 하지만 이마저도 쉽지 않다.

우선 지자체가 적극적으로 나서서 지구단위계획을 바꿔야 하고, 관련 법에 따라 전용출입구 설치, 소방기준 충족, 주차시설 마련 등 각종 요건을 갖춰야 한다. 준공 이전 생숙은 용도 변경 추진을 위한 계약자 100% 동의도 얻어야 한다.

서울 강서구 소재 ‘마곡 롯데캐슬 르웨스트’는 서울시가 지난달 마곡 도시개발사업 지구단위계획 변경을 허용하면서 준공을 앞두고 오피스텔로 용도 전환이 가능해졌다. 이곳 단지는 해당 지자체인 강서구에 건축물 사용승인을 신청한 상태다. 이후 용도변경을 신청하면 지자체 심의를 거쳐 최종 오피스텔로 전환된다.

이처럼 준공 전이라면 설계 변경 등을 거쳐 오피스텔로 용도 전환이 그나마 수월하지만, 이미 준공된 경우라면 비용 부담이 막대하게 불어난다. 사업지마다 사정이 제각각인 터라 현실성이 떨어진단 지적이 제기된다.

국토교통부에 따르면 지난해 기준 전국 생숙 8만6920가구 가운데 오피스텔로 용도변경이 이뤄진 곳은 전체의 1.17%에 그친다. 국토부는 현재 생숙 소유주들을 위한 구제책을 검토하고 있다.

일각에선 주택 공급부족 우려가 커지는 만큼 생숙을 주택으로 활용하는 방안 등을 통해 이를 해소할 수 있지 않냐는 목소리도 나온다.

전문가들은 생숙은 기존의 용도대로 활용해야 한단 견해다. 다만 일정 부분 수분양자들의 피해를 줄이기 위해 오피스텔로의 용도 전환 문턱을 낮춰주는 방안은 고려해야 한단 입장이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “부동산시장 틈새 상품으로 주목받았으나 이제는 수분양자들의 피해가 우려되는 상황”이라며 “생숙마다 여건이 다 다르기 때문에 오피스텔로 전환이 불가능한 경우도 많다. 이런 부분을 감안해 어느 정도 규제를 완화해 일부를 구제하는 방안도 검토할 필요가 있다”고 설명했다.

이어 “숙박시설과 주택은 개념이 완전히 다르다. 주택으로 활용한다는 발상은 어불성설”이라며 “이 경우 주거 환경이 너무 나빠질 수 있다. 일정 기준을 갖춘 경우 오피스텔로 용도 전환이 수월하도록 길을 터주고 그 외에는 숙박시설로 운영하는 게 바람직하다”고 덧붙였다.