CR리츠 도입 효과 언제쯤?…‘텅텅’ 빈 지방 아파트 ‘골머리’

CR리츠로 미분양 해소, 세제 지원 등 각종 유인책 마련

사업성 떨어지고 손실 부담 커…투자 유치 ‘글쎄’

“CR리츠 효과 제한적…연말까지 지방시장 회복 제자리걸음”

미분양 문제가 날로 심각해지면서 정부가 10년 만에 기업구조조정 리츠(CR리츠) 카드를 꺼내는 등 대책을 마련하고 있지만, 아직 이렇다 할 효과를 거두지 못하고 있다.ⓒ뉴시스

미분양 문제가 날로 심각해지면서 정부가 10년 만에 기업구조조정 리츠(CR리츠) 카드를 꺼내는 등 대책을 마련하고 있지만, 아직 이렇다 할 효과를 거두지 못하는 모습이다.

10일 국토교통부에 따르면 지난 5월 기준 전국 미분양 주택은 7만2129가구로 한 달 전(7만1997가구) 대비 0.2% 늘었다. 6개월 연속 증가세다.

미분양 물량은 수도권과 지방 모두 증가했는데, 수도권은 같은 기준 1만4761가구로 한 달 전보다 0.7% 늘었고, 지방은 5만7368가구로 한 달 전 대비 26가구(보합세) 확대됐다.

악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양도 10개월째 오름세를 유지하고 있다. 5월 말 기준 전국 준공 후 미분양 주택은 1만3230가구로 한 달 전(1만2968가구)보다 2.0% 증가했다. 수도권은 2424가구로 같은 기간 1.9%, 지방은 1만806가구로 2.0% 각각 늘었다.

서울은 최근 들어 매수심리가 회복되면서 매매가격이 상승하고 거래량도 늘어나는 등 시장 분위기가 개선되는 모습이지만, 지방은 사정이 다르다. 분양가 상승세가 지속되는 가운데 쌓인 미분양 물량은 좀처럼 해소되지 않고, 대기 중인 분양물량까지 더해져 침체가 더 깊어지는 모습이다.

주택산업연구원 집계를 보면 5월 대비 6월 미분양물량 전망지수는 110.3으로 한 달 전보다 10.3포인트 상승했다. 해당 지수는 100을 기준으로 그보다 높으면 미분양이 발생할 거라 예상하는 주택사업자가 그렇지 않은 사업자보다 더 많다는 의미다.

분양물량이 늘어난 상태에서 금리 상승추세 전환에 따라 대출 부담이 커지고 중도금·잔금대출 제한이 풀리지 않은 영향으로 보인다.

지방 미분양 문제가 심각해지자 정부는 지난 3월께 준공 후 미분양 주택을 매입 임대하는 미분양 CR리츠를 10년 만에 부활시켰다. CR리츠는 지방 미분양 주택을 기존 분양가 또는 시세보다 저렴하게 매입해 임대로 운영하다가 부동산 경기가 회복되면 매각한다. 시행사와 시공사, 금융권 등 FI(재무적투자자)가 출자해 설립한다.

내년 12월 31일까지 취득한 지방 미분양 주택에 대해선 취득세는 법인 취득세 중과세율(12%) 대신 기본세율(1~3%)을 적용하고, 취득 후 5년간 종합부동산세 합산 배제 등 세제 지원도 이뤄진다.

여기에 CR리츠가 사들이는 지방 미분양 주택에 HUG의 모기지 보증을 발급해 자금 조달 비용을 낮추고 사업성을 개선할 수 있도록 지원하는 방안도 마련했다. HUG는 이달 중 내규를 개정할 예정이다.

하지만 전문가들은 CR리츠 도입에 따른 미분양 해소 효과는 크지 않을 것으로 내다본다. 투자수익을 배당 형태로 배분하는 CR리츠 특성을 고려할 때 수익성이 떨어지는 지방 미분양 물량을 매입하는 데 어느 정도 투자금을 유치할 수 있을지 불확실성이 커서다.

미분양 물량을 일정 시간 임대로 운영하다가 향후 가격이 올랐을 때 매각해야 투자수익이 발생하는데, 현재로선 수익에 대한 기대감보다 손실 위험 부담이 더 크단 점도 발목을 잡는다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “리츠의 경우 그간 반복해서 활성화 방안들이 제시됐음에도 결과적으로 안 되던 사안”이라며 “결국은 사업성을 중심으로 매입하거나 가격조정을 현실적으로 해서 매입하는 방향이 될 수밖에 없다”고 설명했다.

또 다른 부동산 전문가는 “집값이 아무리 저렴해도 수요가 지방으로 움직이지 않는다. 미분양 문제는 부동산 PF 부실 리스크도 얽혀있고, 특히 지방으로 갈수록 더 심해서 하반기에도 지방 부동산시장 회복은 더딜 것”이라며 “지방에서도 일부 주거 선호지역 등 핵심 입지를 제외하고는 계속 어려울 것으로 보인다. 정부 정책이 힘을 발휘하기 힘들다”고 말했다.