1기 신도시 재건축 띄우는데…‘공공기여’·‘이주대책’ 관건

노후계획도시 특별법, 4월 시행…연내 선도지구 지정

용적률 특례 있지만…인센티브 주는 만큼 공공기여해야

1기 신도시 순환 재건축, 지자체별로 이주단지 물량 ‘고심’

올해 1기 신도시들이 정비사업 추진을 위한 선도지구 지정을 앞두고 있는 가운데, 공공기여 수준과 이주단지 조성이 쟁점으로 꼽히고 있다.ⓒ고양시

올해 1기 신도시들이 정비사업 추진을 위한 선도지구 지정을 앞두고 있는 가운데, 공공기여 수준과 이주단지 조성이 쟁점으로 꼽히고 있다.

19일 국토교통부 등에 따르면 다음 달 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 시행된다.

분당·평촌·산본·중동·일산 등 1기 신도시 재정비를 위한 논의에서 출발한 이 특별법은 조성된 지 20년이 지나 베드타운으로 전락한 노후계획도시를 체계적으로 정비할 수 있는 근거를 마련하고자 제정됐다.

이에 따라 1기 신도시를 중심으로 노후계획도시에 대한 대규모 정비사업이 추진될 것으로 전망되면서 사업성 확보와 합리적인 공공기여, 전월세 시장 안정화를 위한 이주단지 조성에 대한 방향에 눈길이 쏠리고 있다.

지난 18일 1·10 대책에서 발표된 주요 사안을 살피기 위해 마련된 ‘부동산시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나’에서도 이 같은 내용이 논의됐다.

발표를 맡은 김중은 국토연구원 도시재생·정비연구센터장은 ‘노후계획도시 정비제도의 주요 이슈’로 ▲노후계획도시의 범위 ▲도시기반시설 ▲특례 부여 기준 ▲선도지구 지정 기준 ▲공공기여 수준 ▲이주대책 수립 등을 꼽았다.

1기 신도시의 경우 평균 용적률이 ▲일산 169% ▲분당 184% ▲평촌 204% ▲산본 205% ▲중동 226% 등으로 일산과 분당을 제외한 지역들은 200%가 넘어 특별법 없이는 재건축이 어렵다.

특별법에 따라 특별정비구역으로 지정되면 종상향과 법정 상한의 150%까지 용적률을 높일 수 있는 인센티브를 통해 최대 750%까지 용적률을 확보할 수 있다.

그러나 무작정 용적률을 높일 경우 과밀 개발 등 도시문제를 야기할 수 있어 정부는 각 지자체마다 적정한 수준의 기준용적률을 산정해 이를 넘는 용적률에 대해서는 보다 높은 공공기여비율을 적용하기로 했다.

시행령을 통해 1기 신도시별로 기본계획 수립 시 기준용적률을 정하도록 해 이를 기준으로 공공기여 비율을 1구간과 2구간으로 차등화한다. 1구간은 기준용적률과 현재 용적률 차이에 10~40% 범위에서, 2구간은 특별정비계획 용적률에서 기준용적률의 차이에 40~70% 범위에서 조례로 정하는 비율을 곱해 산정한다.

지자체에서 제시하는 기준용적률을 넘는 경우 높은 수준의 공공기여를 요구한다는 것이다. 결국 기준용적률이 낮을수록, 단지마다 추진하는 용적률이 높을수록 공공기여비율은 높아진다.

부천 중동의 한 주민은 “기준용적률이 낮게 설정되면 용적률이 넉넉한 일부 단지를 제외하고 대부분 재건축이 어렵다”며 “특히 중동은 다른 도시에 비해 평균 용적률이 높아 걱정이 많다. 지자체에 기준 용적률을 합리적으로 산정해달라고 건의할 것”이라고 말했다.

비슷한 시기에 조성된 1기 신도시 특성상 단계별 순환 정비를 추진하고, 주택시장 불안을 최소화하기 위한 이주단지 조성도 중요하다.

한꺼번에 여러 단지들이 특별법에 따라 통합정비를 순번에 따라 추진하게 되기 때문에 착공 전 이주 시 전월세 대란이 발생할 수 있어 선도지구 선정 전 지자체에서 적절한 수준의 이주단지 공급물량을 확정해야 한다는 설명이다.

김중은 센터장은 “노후계획도시 재정비 사업에는 반드시 용적률 및 안전진단 면제 등 인센티브가 필요하기 때문에 이를 고려한 공공기여를 원칙으로 할 것”이라며 “이주대책을 수립할 수 있는 물량이 어느 정도이고, 선도지구의 정비물량은 얼마나 되는 지 등 이주대책이 상당히 중요해 각 지자체와 함께 계획을 수립 중”이라고 말했다.