목동 재건축, ‘안전진단’ 이슈 벗었지만…시장 침체에 ‘하세월’

신시가지 마지막 퍼즐, 11단지 안전진단 통과

신통기획으로 사업 고삐…향후 5.3만가구 탈바꿈 예정

자잿값 상승으로 공사비 갈등, 정비사업장 곳곳 ‘잡음’

경기침체·부동산PF 부실 등 건설사도 소극적

서울 주요 재건축 사업장 중 하나인 양천구 목동 신시가지 아파트 모든 단지가 안전진단을 통과했다.ⓒ데일리안 배수람 기자

서울 주요 재건축 사업장 중 하나인 양천구 목동 신시가지 아파트 모든 단지가 안전진단을 통과했다. 이에 따라 양천구는 미니 신도시급 재건축 청사진을 그릴 수 있게 됐다.

문제는 부동산경기 침체로 기존 사업장들도 좀처럼 속도를 내지 못하고 있어 이제 막 안전진단 문턱을 넘은 목동 신시가지 일대 재건축이 본궤도에 오르기까진 상당 시간이 필요해 보인다.

15일 정비업계 등에 따르면 최근 목동11단지는 재건축 정밀안전진단을 최종 통과했다.

이곳 단지는 지난 2020년 안전진단을 실시해 ‘조건부 재건축(D등급)’을 받은 뒤 외부 공공기관의 적정성 검토에서 ‘유지보수(C등급)’로 재건축이 한 차례 주춤했다. 하지만 지난해 1월 정부가 안전진단 기준을 완화하면서 이번에 그에 따른 수혜를 보게 됐다.

이로써 목동 신시가지 14개 단지 모두 재건축에 나설 수 있게 됐다. 이곳은 지난 1985년 1단지 입주를 시작으로 1988년까지 총 14개 단지, 2만6629가구 대규모 택지개발지구로 조성됐다. 향후 재건축을 거쳐 5만3000여가구 신도시급 아파트 단지로 탈바꿈하게 된다.

목동 신시가지는 용적률이 낮고 대지지분이 넓어 사업성이 높은 곳으로 평가된다. 14개 단지 중 1·2·3단지와 11단지를 제외한 10곳이 서울시의 신속통합기획으로 재건축을 추진 중이어서 사업 속도도 비교적 빠를 것으로 예상된다.

다만 공사비가 계속 오르면서 기존 정비사업장 곳곳이 시공사 선정부터 애를 먹고 있어 목동 일대 단지들 역시 재건축 첫 삽을 뜨기까지 진통이 따를 전망이다.

건설사들은 지난해에 이어 올해도 정비사업 수주에 소극적인 자세다. 고금리와 주택경기 침체, 자잿값 급등으로 인한 조합과의 공사비 분쟁 등 각종 리스크가 발목을 잡아서다. 이 때문에 서울 도심 내 노른자위 사업장에도 건설사들의 관심은 저조한 모습이다.

재개발 최대어로 꼽히는 노량진1구역은 역세권에 사업 규모만 1조원에 이르는 대형 프로젝트지만 공사비가 낮아 시공사 선정 입찰이 한 차례 유찰된 바 있다. 이날까지 2차 시공사 선정 입찰을 진행하는데 입찰보증금 500억원을 납부한 곳은 포스코이앤씨가 유일하다. 일찍이 사업에 공을 들이던 GS건설과 삼성물산은 사실상 발을 뺐다.

강남권 재건축 단지인 신반포27차는 우수한 입지를 갖췄음에도 시공사 선정에 난항을 겪고 있다. 210가구 소규모인 데다 조합이 제시한 3.3㎡당 900만원대 공사비로는 사업성이 낮다고 판단해 건설사들이 일제히 외면해서다.

공사비 책정 문제는 조합원들의 분담금 부담으로 이어지기 때문에 조합도 마냥 사업 속도를 끌어올리기 위해 건설사 입맛에 맞출 수 없는 노릇이다. 노원구 상계주공5단지는 공사비 증액 문제로 GS건설과 갈등을 이어가다 추가 분담금 상승 부담이 커 결국 지난해 11월 계약을 해지했다.

건설업계 관계자는 “안전진단에 가로막혀 있던 목동이 이제 재건축 첫 단추를 끼우게 됐다. 다만 경기 침체와 자잿값 인상, 부동산 PF 리스크로 자금조달 여건이 좋지 않은 상황이어서 사업이 속도를 내긴 힘들 것”이라며 “재건축이 본격적으로 진행되더라도 기존 사업장들과 마찬가지로 공사비 문제로 갈등을 빚는 곳이 생길 수밖에 없다. 단지별로 속도는 제각각일 것”이라고 설명했다.

이어 “정부는 재건축 패스트트랙을 도입하고 서울시는 신통기획으로 사업 기간을 줄여준다지만, 결국 공사비가 수준에 맞지 않으면 건설사들은 적극적으로 사업을 검토하기 힘들다”며 “사업이 지연되면 그만큼 조합 부담이 가중돼 당초 계획보다 공사비를 올리더라도 빨리 추진하는 게 낫다는 조합도 일부 있지만, 대부분은 분담금 증가 이유로 공사비를 쉽사리 올리려 하지 않는다”고 말했다.