아파트 실거주의무 폐지에 대한 논란

아파트실거주 의무는 실제로 거주하는 소유자만을 보호 내지는 우대해야 한다는 시각에서 출발하였다.ⓒ데일리안DB

아파트실거주 의무는 실제로 거주하는 소유자만을 보호 내지는 우대해야 한다는 시각에서 출발하였다. 즉, "실거주자는 착한 소유자이다", "실제로 거주하지 않는 주택 소유자는 부동산투기 세력이다"라는 등식에 기초하고 있다. 이와 같은 등식이 설립하는지에 대한 논란, 이것이 정의인지에 대한 논란은 변론으로 하자.

부동산제도에서 실거주라는 단어가 등장한 것은 양도소득세법 규정에 등장한 것이 시초이다. 1가구 1주택만 소유한 자가 양도소득세를 면제받기 위해서는 2년 이상 실거주해야만 한다는 규정이다. 실질적으로는 2009년 8월 보금자리주택을 공급할 때 이들 지역의 분양가가 시세의 50~70%수준의 저렴한 가격으로 공급되면서 수분양자가 막대한 시세차익을 남길 수 있기 때문에 전매제한 기간과 실거주 의무기간을 대폭 강화하기도 하였다.

또한, 2021년 2월 19일 수도권 분양가상한제 적용 주택을 대상으로 실거주 의무가 실시되었다. 당시에는 주택가격의 급등으로 분양가격이 분양가상한제로 분양을 받으면 로또분양이라는 개념이 성립되었기 때문에 실수유자를 보호하기 위한 조치였다. 전세가 급등으로 착인임대인제도를 도입하면서 이들이 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 '2년 실거주' 요건을 채우지 않아도 된다는 제도도 시행하였다.

이처럼 실거주 의무는 전매제한·세제감면 등과 함께 시장상황이나 정치성향에 따라 행정 편의적으로 도입되어 제도와 대상물에 따라 시대별, 대상자별 적용기준이 상이하여 국민들에게 혼란을 주고 부동산시장을 왜곡시키는 현상이 나타났다. 예를 들면 수도권정비계획법에서 규정하고 있는 지역구분을 부동산세금이나 전매제한제도에 일률적으로 적용하고 있기 때문에 해당 지역의 지역주민들 입장에서는 다른 지역과 비교했을 때 거래나 세금 등에서 과도한 규제나 역차별을 받는다고 인식한다는 것이다.

최근에 부동산시장에서 핫이슈가 되고 있는 아파트 실거주 의무 폐지에 대한 논란도 정부에서 자초한 측면이 있다. 왜냐하면 아파트 실거주 의무는 전매제한제도와 밀접한 관련을 가지고 있기 때문이다. 아파트 실거주 의무 폐지는 2023년 초 전매제한 완화와 함께 정부의 정책과제로 발표되었다. 그런데 전매제한 폐지는 시행령을 개정하면 가능한 제도이기 때문에 2023년 4월 주택법 시행령을 개정하여 최대 10년까지 적용됐던 수도권 전매제한 기간을 3년~6개월 수준으로 완화하였다. 그리고 전매제한제도를 폐지하여 규제를 완화하였다고 홍보에 열을 올렸다.

그런데 실거주의무제도는 법을 개정하여야 하는 제도이기 때문에 다수당인 야당의 반대에 직면하여 도입하지 못하고 있다. 그래서 부동산시장에서는 혼란이 발생하고 있다. 분양받은 아파트를 전매해도 되는데, 실거주는 하여야 한다는 것이다. 정부의 정책을 믿고 아파트를 분양받은 소비자는 어떻게 하란 말인가? 야당이 협조하지 않는다는 핑계로는 부족하다.

책임 있는 정부라면 전매제한폐지를 개정할 때 실거주의무제도와 함께 논의하여 개정하거나 실거주의무 페지에 관한 법을 먼저 개정하고, 전매제한 페지를 추진하였다면 이러한 부동산시장과 수분양자의 혼란을 사전에 방지하거나 대응할 수 있는 시간이 있었을 것이다. 이는 정부정책을 믿은 국민의 책임인가? 정책을 추진하지 못하는 정부의 책임인가? 반대를 하는 다수당인 야당의 책임인가? 국민이 판단할 문제지만 기본적으로 정부는 이 책임에서 자유로울 수는 없다.

또한, 실거주의무제도의 철저히 장단점을 분석할 필요가 있다. 가장 큰 장점은 자금여력이 충분하고, 분양받은 아파트로 이주하고자 하는 실수요자만이 아파트를 분양받을 수 있도록 하는 효과가 있다. 이는 청약열기의 과열을 방지하는 수단이기도 하다. 단점은 자금이 부족한 무주택자들은 조금 빠른 내집 마련의 길이 원천적으로 봉쇄된다는 것이다. 아파트를 분양 받은 후 자금이 부족하면 전세나 대출을 통하여 내집을 마련할 수 없다는 것이다.

장점은 부동산시장이 활황일 때 시행하면 효과가 최대한 나타나고, 부동산시장이 침체기일 때에는 효과가 반감된다. 단점은 부동시장이 활황일 때 시행하면 부자인 무주택자만이 분양을 받을 수 있는 현상이 나타날 수 있고, 부동산시장이 침체기일 때 시행하면 아파트 공급축소, 거래절벽, 전세공급축소 등의 현상이 나타나 장기적으로 부동산가격의 급등이라는 부작용이 나타날 수 있다. 따라서 아무리 좋은 취지의 제도라고 하더라도 시장상황과 주거실태 분석을 통하여 효과적인 정책을 추진하여야 한다.

그리고 아파트실거주 의무제도는 부동산투기를 방지하고자 하는 목적에서 도입되었지만 우리나라 특히, 수도권의 청약시장은 무주택자에게만 공급되는 것이 일반적이다. 이러한 무주택자들의 투기를 예방해야 하는지에 대한 고민도 필요한 시점이다.

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글/ 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)