부동산업계의 뇌관, 브릿지론

최근 글로벌경제위기와 국내 부동산시장의 침체로 건설경기가 냉각되면서 도산이나 폐업을 하는 건설업체가 급증하고 있다.ⓒ데일리안DB

최근 글로벌경제 위기와 국내 부동산시장의 침체로 건설경기가 냉각되면서 도산이나 폐업을 하는 건설업체가 급증하고 있다. 이러한 상황은 이제 끝이 아니라 시작이라는데 문제가 더 심각하다. 정부에서도 이러한 상황을 인식하고 지난 26일 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안’을 마련하면서 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 규모를 25조원으로 10조원 증액하고, 주택도시보증공사(HUG) 중도금대출 보증 책임 비율은 90%에서 100%로 완화한다는 내용을 발표하였다.

이 정도의 대책으로 부동산PF시장이 정상화되어 주택공급이 활성화될 수 있을지 의문이다. 왜냐하면 현재 부동산업계는 PF금융도 문제이지만 브릿지론의 문제가 더 심각한 수준이기 때문이다. 브릿지론은 PF금융의 일부이지만 리스크의 측면에서 전혀 다른 성격을 띠고 있기 때문이다.

부동산 브릿지론은 부동산시행사가 부동산을 개발할 때 필요한 토지를 매입하는 자금을 조달하기 위한 금융수단이다. 부동산개발을 하는 시행사가 자기자본으로 토지를 매입하면 되지만 자금여력이 부족하기 때문에 토지 매매 계약서나 약정서를 근거로 대출을 받게 되는데, 이것은 나중에 본 PF대출로 가기 위한 다리를 놓아주는 의미로 브릿지론이라고 한다. 이 대출은 6개월~1년 정도의 단기대출이고, 소유권에 의한 담보력이 없기 때문에 은행 등 제1금융권에서는 취급하지 않고 주로 증권사, 저축은행, 캐피털사 등 제2금융권에서 취급하고 있다. 결국 금융 리스크가 크고, 제2금융권에서 취급하기 때문에 고금리 상품이다.

결국 부동산개발 시행사에서 브릿지론으로 토지대금을 지급하고, 각종 인·허가를 통하여 본 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 실행하게 되면 본격으로 개발이 진행된다. 그 후 건설사 선정 등 사업계획에 따라 건물이 완공이 되면 부동산 분양을 통하여 PF대출금을 변제하고 수익을 창출한다. 부동산 PF대출은 제1 금융권에서 이루어지기 때문에 대출규모나 현황을 파악하여 부실화 가능성 등에 선제적으로 대응할 수 있는 여지가 있다. 그런데 본 PF 전에 발생하는 브릿지론의 심각성에 대한 인식이나 대책은 부족한 것으로 보인다.

최근 ​한국신용평가원에서 발표한 제2금융권 중 증권사들의 브릿지론 상황을 분석한 결과 2023년 12월 PF 만기도래 금액 14조원 중 약 58.4%가 브릿지론이라고 발표하였다. 결국 본 PF대출관리 정책도 필요하지만 브릿지론에 대한 대책이 선행되어야만 부동산업계 나아가 국가경제에 대한 충격을 최대한 줄일 수 있을 것이다.

브릿지론이라는 뇌관이 터지면 먼저 부동산개발업자, 시행사, 건설사 등 부동산산업의 도산이나 침체를 가져오고, 고위험을 감수하고 대출을 해 준 증권, 캐피탈, 저축은행 등 제2금융권의 부실로 이어질 수 있다. 이러한 금융기관의 부실은 금융 소비자들의 피해로 이어지기 때문에 사회적 문제가 될 수 있다. 결국 산업, 금융, 소비자, 국가경제에 충격을 최소화할 수 있는 방안을 모색할 필요가 있다.

먼저 PF시장에 금융당국이 지나치게 개입함으로서 금융시장 환경을 악화시키는 측면이 있다. 본 PF 때 주택도시보증공사나 한국주택금융공사의 보증서를 강요함에 따라 대부분의 브릿지론은 기한연장만 하고 있는 것이 현실이다. 보증서 요구 등 까다로운 조건은 고금리시대에 대출금리를 상승시키는 주범이다. 따라서 본 PF대출은 프로젝트를 담보로 한 진정한 의미의 PF대출이 될 수 있도록 제도적 환경을 조성할 필요가 있다.

한편, 정부에서는 PF대출 현황을 좀 더 세분화하여 파악할 필요가 있다. 금융권별, 지역별, 부동산종류별, 부동산업종별, 대출종류별(브릿지론과 본 PF), 부동산산업별 등으로 분류하여 대출현황을 상세하게 파악하여야만 문제가 발생하기 전에 선제적으로 대응할 수 있고, 사태가 발생하더라도 효율적인 대책을 강구 할 수 있다.

브릿지론은 부동산개발 사업을 할 때 자기자본을 모두 투입하기에는 어려움이 있을 수 있기 때문에 꼭 필요한 과정인데, 브릿지론의 문제는 반복적으로 발생하고 있다. 따라서 이러한 문제가 발생하지 않도록 정확한 통계자료에 의한 정부의 역할이 필요하다. 물론 부동산업계도 이러한 다리(브릿지론)를 잘 관리하고 있는지, 금융사들도 다리(브릿지론)의 붕괴 위험은 없는지 철저하게 점검하여야 한다.

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글/ 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대MD상품기획비즈니스학과 교수)