['can' stop?-①] 다시 창궐한 전세사기…"기막히는 방식에 절레절레"

보증기관 대위변제금 액수 '3407억원' 사상 최대치

깡통 전세, 이중 계약 등 진화하고 다양화된 사기 수법

ⓒ뉴시스

전세사기가 다시 기승을 부리고 있다. 수법은 갈수록 악랄하게 진화하면서 알고도 당할 수 밖에 없는 구조를 만들어낸다. 이 같은 범죄는 누군가의 인생을 송두리째 뒤흔들어 놓는다. 데일리안은 깡통전세 등 전세사기 유형과 이에 대한 해결책 등을 조명해 피해를 예방하고자 한다. [편집자주]

전세사기가 재창궐하고 있다. 매년 주기적으로 반복되는 문제지만, 올해는 여느때 보다 문제가 심각하다. 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자들이 크게 늘었고, 올 상반기(1~6월) 세입자가 돌려받지 못해 보증기관이 대신 갚아야 하는 전세보증금 액수는 3407억원으로 사상 최대치를 기록했다.

서민층이 많이 거주하는 다세대 주택의 피해 규모가 가장 크다. 주택 유형별 반환보증 건수 및 액수는 다세대주택에서 924건, 1961억원의 피해가 발생했고 아파트는 909억원(389건)을 기록했다.

주요 사기유형을 살펴보면 깡통전세가 가장 일반적이다. 깡통전세는 전셋값이 매맷값과 비슷하거나 오히려 높아서 계약이 종료된 뒤에도 세입자가 보증금을 돌려받기 어려운 경우를 말한다. 만약 이를 알고도 전세계약을 체결하거나 했다면 사기에 해당한다.

올 들어 전국 각 지역의 집값이 하락하며 깡통전세가 급증하고 있다. 지난 몇 년간 전셋값이 오른 상태에서 집값이 하락세에 접어들면서 '전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)'이 좁혀지고 있다. 전세가율이 80%를 넘으면 '깡통 주택'이 될 위험이 높은 것으로 본다.

이 경우 문제를 일으키는 집주인들은 보통 갭투자자들이다. 매매 시 전세 보증금과 매매가의 차이(갭)만 지불하고 매입하는 갭투자자들은 자기자본이 부족해 전셋값이 내리면 보증금을 돌려줄 여력이 되지 않기 때문이다.

결국 사기로 번지는 경우도 잦다. 이들은 신탁회사(부동산 등 고객의 재산을 관리해주는 회사)에 소유권을 넘긴 후 은행대출을 받아 보증금을 갖고 잠적하기도 한다. 집의 소유권을 포기하는 편이 집주인에게 유리해서다. 결국 그 집은 경매로 넘어가게 된다. 보통 경매에선 실거래가보다 더 낮은 가격에 낙찰되는 만큼 세입자는 보증금을 돌려받기 어렵다.

역전세로 집주인이 보증금을 돌려주지 못한 사례 외에 고의적인 성격이 강한 피해도 꾸준히 발생하고 있다. 대표적인 유형이 '무자본 갭투자'다. 보통 동시진행에서 자주 보이는 방식이다. 동시진행은 매매와 전세가 동시에 이뤄지는 구조로 주로 시세 확인이 어려운 신축빌라에서 사용된다.

시세보다 높은 보증금을 세입자로부터 받아내 분양가(매맷값)를 치르고, 남은 금액은 중개업소 및 컨설팅업자와 나눠가진다. 세입자에게도 일부 지원된다. 하지만 전세계약이 종료된 뒤에는 기존의 금액으로는 전세계약이 사실상 불가능해 보증금을 떼먹히는 사례가 발생한다.

298억원 피해를 낸 '세 모녀 전세 사기 사건'이 이와 비슷하다. 사건의 주범인 A씨는 분양대행업자와 짜고 분양가를 부풀린 것과 동시에 실분양가보다 높은 전세가로 임차인들과 계약하는 수법을 썼다. 이 과정에서 A씨 등 세 모녀는 자금은 한푼도 들어가지 않았다. 이렇게 사기행각을 이어간 A씨는 보증금을 임차인들에게 돌려줄 여력이 되질 않자 잠적했다.

집 한 채를 여러 명의 임차인과 계약하고 보증금을 가로채는 수법도 있다. 계약 전에는 타인의 임대차 사실을 알기 어려운 맹점을 노린 것이다.

전·월세 이중계약으로 인한 피해도 심심치 않게 찾아볼 수 있다. 당초 집주인에게 월세계약 체결을 위임받은 대리인이 이를 속이고 전세계약을 맺어 보증금을 챙기는 방식이다.

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